비규제 지역 풍선효과 끝...고양 덕양구 하락 전환

"대장홍대선 수혜 착시효과...10억~13억원대 매물 그대로"

수원 권선구·구리시·안양 만안구 상승폭 줄어

집값 보합세..."비규제라도 차라리 서울행"

남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

10·15 대책에 따른 '3중 규제'를 피해 간 경기도 비규제 지역이 '반짝' 풍선효과가 끝나고 집값이 보합세에 접어들고 있다. 실수요자들이 관망세를 끝내고 경기도 규제지역과 서울 외곽지역을 선택하면서 비규제 지역은 집값 상승률이 둔화했다. 

11일 한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 1월 첫째 주(1월 5일 기준) 고양시 덕양구 아파트 평균 매매가격은 직전 주 대비 0.01% 하락했다. 10·15 대책 후 첫 상승 전환한 후 하락세로 돌아선 건 처음이다. 

고양시 덕양구는 바로 옆 서울 은평구가 '3중 규제'로 묶이자 집값이 완연한 상승세를 보였다. 지난해 11월 넷째 주(11월 29일 기준)에 직전 주 대비 0.05% 오르며 상승 전환한 후 6주 간 0.03~0.05%대 상승률을 이어왔다. 그러다가 올해 들어 하락세로 전환한 것이다.

반면 은평구는 상승폭을 키우고 있다. 은평구 아파트 평균 매매가격은 규제 발표 직후인 10월 넷째 주 0.04% 상승에 그쳤으나 1월 첫째 주에 0.09%까지 상승했다. 지난해 △12월 셋째 주 0.08% △12월 넷째 주 0.09% △12월 마지막 주 0.11%로 상승폭을 키워왔다.

대장홍대선 착공에 따른 기대가 반영된 게 10·15 대책과 맞물려 '풍선효과'로 착시가 났다는 시각도 있다. DMC한강자이더헤리티지 인근 공인중개업소 관계자는 "9월에 대장홍대선 지하철 승인이 나면서 1년 간 쌓였던 매물이 한 달 사이 다 빠졌다"며 "강서·마포구와 인접한 덕은지구에서는 10억~13억원대 아파트는 안팔리고 작은 매물만 팔렸다"고 말했다. 

수원에서 유일한 비규제지역인 권선구도 비슷한 흐름이다. 권선구는 직전 주 대비 0.1% 오르는 데 그쳤다. 지난해 12월 첫째 주에는 0.26%까지 상승했던 것과 대비된다. 수원 영통구는 이때까지만 해도 0.14% 상승률을 보이며 뒤쳐졌으나, 12월 마지막 주에 직전 주 대비 0.3% 오르며 상승폭을 키웠다. 

현장에서는 거래량은 소폭 늘었으나 집값은 보합 수준이라고 입모았다. 권선구에 위치한 공인중개업소 관계자는 "수요가 없어서 놓은 물건도 다시 걷어 들이는 상황"이라며 "풍선효과라고 하면 금액이 올라야 하는데 집값도 안 올랐다. 작년 기준으로 비교해봐도 같다"고 말했다.

오히려 규제지역의 저가 아파트에서 거래가 이어졌다. 영통구 광교해모로 아파트의 공인중개업소 관계자는 "투기과열지구가 됐어도 이곳 단지는 7~8억원대로 낮아서 부분 부분 거래가 나온다"고 말했다. 

구리시, 안양시 만안구도 집값 상승폭이 줄고 오히려 인근 규제 지역이 더 오르는 상황이다. 구리시는 지난해 11월 넷째 주 주간 상승률이 0.31%까지 올랐으나 지난달 마지막주에 0.09%까지 떨어졌다. 만안구는 10월 넷째 주 0.37% 올랐던 것에 비해 1월 첫째 주 0.2%로 상승폭이 줄었다. 평촌 신도시가 위치한 안양 동안구는 규제지역임에도 1월 첫째 주에 직전 주 대비 0.34% 상승했다.

안양 만안구의 공인중개업소 관계자는 "대출이 자유롭다 보니 거래는 좀 늘었지만, 매매가는 그대로"라며 "대출이 LTV 70%까지 나오니 종잣돈 없는 신혼부부가 많이 찾았다"고 말했다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 "규제를 피해 수요가 이동하는 풍선효과에도 불구하고 대부분 비규제지역에서 가격 상승은 제한적"이라며 "구매력을 갖춘 실수요자들은 정주 환경이 양호하고 서울 접근성이 뛰어난 경기도 규제 지역을 선택하거나 일부 경기도 비규제지역은 서울 외곽지역과 가격이 겹쳐서 서울로 수요가 이탈했다"고 분석했다.