서울 외곽에서도 신고가...중저가·소형 아파트 4년 전 고점 회복

무주택 실수요자 '내 집 마련' 움직임

12월 31일 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2025.12.31 [사진=연합뉴스]

정부의 10·15 부동산 대책으로 '3중 규제'로 묶이면서 집값이 주춤했던 서울 외곽 지역에서 상승세가 관찰되고 있다. 고강도 대출 규제에서 비교적 여유로운 무주택 실수요자가 시장에 나서면서 아파트값 상승세가 확산되고 있다는 분석이다. 

5일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 성북구 길음뉴타운1단지 전용면적 59㎡는 지난해 12월 24일 10억5000만원에 신고가 거래됐다. 직전 최고가인 9억 8000만원에서 한 번에 7000만원 높은 금액으로 거래되며 10억원을 돌파했다. 

이 단지 전용 84㎡ 매물은 지난해 10월 4년 전 고점인 11억 4000만원에 거래되며 전 고점을 회복했지만, 3중 규제로 묶이면서 한동안 10억원대에 거래되면서 집값이 주춤했다. 최근 소형 평형대에서 신고가가 나오면서 이 단지 가격의 상승세를 이끈 셈이다. 

인근 단지인 길음뉴타운 4단지에서도 4년 전 신고가를 향해 집값이 상승세를 타고 있다. 이 단지 전용 84㎡는 2021년 8월 12억 2500만원까지 올랐다가 1년여 만에 9억원대로 떨어졌다. 올해 7월 집값 상승세를 타고 10억원까지 회복했다. 지난해 12월에는 11억 9000만원까지 매매 거래됐다.
강남 3구와 서울 한강벨트 지역의 아파트값이 크게 오를 때도 4년 전 고점을 회복하지 못했던 서울 외곽 지역에 최근 아파트값 상승세가 확산하고 있다. 

관악구 벽산동 벽산블루밍1차 전용면적 59㎡는 지난해 12월 18일 9억 5900만 원에 거래되며 2021년에 기록했던 종전 최고가 9억원을 넘어섰다. 은평구 불광동 불광롯데캐슬 전용 59㎡ 역시 같은달 9억5000만원에 거래되며 4년 전 고점인 9억 7000만원에 근접했다.

관악구의 한 중개업소 관계자는 "이 동네는 대출 한도인 6억원까지 나오는데 무리가 없는 가격대여서 생애최초 주택담보비율(LTV) 를 적용받는 무주택 청년층의 관심이 많다"고 전했다. 토지거래허가구역 지정 및 3중 규제로 서울 전역의 주담대 최대한도가 6억원, LTV 40%로 제한됐다. 주택가격에 따라 대출 가능 금액은 더 낮아진다.

무주택자들이 관망세를 끝내고 내 집 마련에 나서면서 서울 외곽 지역의 중저가·소형 아파트가 부상한 것으로 풀이된다. 토지거래허가구역 지정 및 3중 규제로 지난해 가격이 오르지 못한 서울 외곽 지역에선 갭 메우기 현상이 나타나고 있다는 분석이다.

부동산 플랫폼 직방이 지난해 12월 3~17일 '2026년 주택시장 전망 설문조사'를 실시한 결과에 따르면 향후 주택 매입 계획이 있다는 비율은 전체 응답자(485명)의 69.9%(339명)로 집계됐다. 주택 매입 비용에 대한 질문에는 ‘3억원 초과∼6억원 이하’(38.9%), ‘3억원 이하’(31.9%), ‘6억원 초과∼9억원 이하’(16.8%) 등의 순으로 응답이 많아 매입 수요가 중저가 주택에 상대적으로 집중됐다

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 "상급지 선호는 여전하겠지만 올해는 '중하위 지역들 중심으로 키 맞추기' 현상이 가속화될 수 있다"며 "가격 부담을 느낀 실수요자들이 하향 매수에 나서고, 생애최초 대출을 활용하면서 가격이 상대적으로 저렴한 지역들이 양호한 흐름을 보이고 있다"고 내다봤다.