생숙, 주거용 용도변경 신청 8000실 늘어…국토부·지자체 활로 마련하나

미조치 생숙에 이행강제금도…공급 확대 해법 주목

김윤덕 신임 국토교통부 장관이 31일 정부세종청사 대강당에서 열린 취임식에서 취임사를 하고 있다. 2025.7.31 [사진=연합뉴스]

이재명 정부의 추가 공급 대책 발표에 관심이 모이는 가운데, 생활형숙박시설(생숙)의 용도 변경 신청 기한이 두 달 남짓 남았다. 생숙은 건축법상 주거용 기준이 미비한 데 따라 규제 완화를 해 온 만큼, 지자체와 국토부의 유연한 적용에 기대를 걸어볼 수 있다는 관측이다.

11일 국토교통부에 따르면 지난해 10월 '생숙 합법사용 지원방안'을 발표한 후 지난 6월까지 생숙의 숙박업 신고는 1만 5000실, 주거용 용도 변경 신청은 8000실 가량 늘었다.

국토부는 지난 8일 '생숙 복도폭 완화 가이드라인'을 추가 발표한 데 따라 내주에 신청이 늘 것으로 기대하고 있다. 국토부 관계자는 "나머지 기준은 다 충족하는 데 복도 폭만 용도 변경 기준에 미달된 생숙이 추가 신청을 할 것으로 본다"며 "복도 폭이 좁으면 피난 시 문제가 발생할 수 있기 때문에 소방 설비나 피난 동선을 추가 확보하면 유연하게 법을 적용하겠다는 취지"라고 말했다.

생숙은 2012년 처음 등장한 후, 용도가 '숙박시설'로 분류돼 여러 주택 규제를 피하면서 투자용으로 주목받았다. 다만 주거용 시설이라면 갖춰야 할 주차공간, 공용공간 등이 미비해 정부는 거주 목적으로 사용할 수 없다고 못 박았다. 그러자 금융권은 대출을 조였고, 수분양자들이 잔금을 치르기 어려워지면서 경매로 넘어가는 일이 비일비재해졌다. 수분양자와 건설사 간에 계약 해제 소송도 줄이었다. 단기 임대도 쉽지 않자 숙박업 신고 마저 하지 않는 경우가 대부분이었다.

앞서 국토부는 오피스텔 건축 기준 개정 등으로 통해 용도 변경 문턱을 낮추고 신청을 독려하는 한편, 오는 9월 말까지 미조치 생숙에 대해 이행강제금을 부과하겠다고 밝혔다. 지난 6월 말 기준 전국에서 준공이 완료된 생숙 14만 1000실 중 숙박업 신고나 주거용으로 용도 변경 신청을 하지 않은 생숙은 4만 3000실이다. 공사 중인 생숙은 4만 4000실이다. 약 8만 6000~7000실은 오는 9월 말까지도 아무런 조치를 하지 않으면 공시가의 10%를 이행강제금으로 부과할 수 있게 된다.

오피스텔 용도 변경시 주차장(가구당 1대 이상)과 복도폭(1.8m 이상)이 대표적인 걸림돌로 꼽힌다. 국토부는 기존 용도인 숙박업으로 사용하는 게 이상적이지만, 상황에 따라 유연하게 조치하겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 "주차장 대수가 모자라면 땅을 매입해서 외부에 설치하거나, 지자체 사정에 따라 주차장 한 면당 비용을 부담하는 식으로 형평성을 지키면서 용도 변경 신청을 받을 것"이라고 말했다.

기준 자체를 완화해서 명문화하는 것은 어렵다는 게 업계 시각이다. 대신 지자체가 기부채납을 받고 오피스텔 건설도 가능하도록 지구단위계획을 수정하는는 방법도 있다. 서울시 마곡 롯데캐슬 르웨스트가 대표적이다. 이 단지는 생활형숙박시설로 분양했지만, 수분양자들이 실거주가 가능하다는 광고에 속았다며 시행사와 계약해제 소송을 벌였다. 지난해 8월 준공을 앞두고 지구단위계획 변경안이 통과돼 오피스텔로 재분양 중이다. 대신 인근 지역 홍보관 등 약 200억원 가치의 현물을 공공기여 하기로 했다.

생숙의 주거용 전환이 이재명 정부의 주택 공급 확대 방향성에도 부합하면서 국토부와 지자체의 활로 마련에 기대가 모인다. 지자체는 건축법 제80조에 따라 이행강제금 부과에 대한 감경 조치를 최대 75%까지 할 수 있는 권한이 있다. 또 국토부는 이행강제금 부과에 앞서 공실보다는 거주자가 있는 건물 위주로 현장점검 통한 시정명령부터 할 계획이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "용도 변경이 어려운 가장 큰 이유는 건축법상 주거용 주차 면적이 확보되지 않아서 인근 지역의 주차난을 가중시킬 우려다"며 "생숙은 이미 용도 변경 할 수 있는 규제 완화를 줬기 때문에 주택 공급을 활성화하는 방향으로 가더라도 세밀한 기준과 철저한 검증이 필요하다"고 말했다.