준공 전후 대책 쏟아져도··· '미분양 해소' 약효 안 통하네

[그래픽=아주경제]

정부가 미분양 문제 해결을 위해 대책을 내놓고 있으나 사업 진행이 지지부진해 건설업계는 물론 주택시장의 부담이 커지고 있다. 한국토지주택공사(LH)의 준공 후 미분양 주택 매입은 제도 도입 발표 이후 약 6개월이 지났지만 아직까지 매입 확정 건수가 없고, 준공 전 미분양 주택을 매입하기 위한 미분양 안심환매도 실효성 논란이 나온다. 전문가들은 정부의 여러 대책에도 미분양 해소 속도가 더딘 만큼 세제 지원을 포함한 실효성 있는 대책을 마련해야 한다고 제언했다.

7일 국토교통부에 따르면 준공 전 미분양 주택을 HUG가 매입한 뒤 환매하는 미분양 안심환매 사업이 이르면 이달 말 공고될 예정이다.

미분양 안심 환매는 준공 전 미분양 아파트를 HUG가 분양가 50%로 사들여 건설사에 유동성을 공급하고, 건설사가 준공 후 일정 기간 내에 수분양자를 찾은 뒤 매입가와 금융비용을 내고 다시 사들이는 방식이다. 정부는 해당 사업에 2조4000억원을 투입해 연 평균 3000가구씩, 2028년까지 1만가구를 매입한다는 목표다. 

그러나 업계에선 대책 실효성에 대해 우려의 목소리가 나온다. 정부가 예상한 주택 매입 단가가 과거보다 낮은 데다 매입 목표 물량에 비해 미분양 물량이 많기 때문이다. 

국회호예산정책처에 따르면 국토부는 미분양 아파트 가구당 매입비를 2억4400만원으로 책정했다. 글로벌 금융위기로 인해 환매조건부 매입이 이뤄진 2011년 평균 매입가인 2억5300만원보다 낮은 액수다. 그간 공사비 증가 등으로 분양가가 급격히 높아졌으나 매입비는 약 15년 전보다도 낮게 책정돼 매입 목표치 달성이 어려울 것이라는 의견도 제기된다. 국회예산처 역시 "분양가가 크게 상승해 매입비용의 증가가 불가피하다. 매입가의 기준이 되는 분양가에 대한 사전 조사가 엄밀히 이루어질 필요가 있다"고 지적하기도 했다.

2008년 이명박 정부 당시에도 미분양 물량이 급증하면서 환매조건부 매입 정책을 시행했으나, 2013년까지 매입 신청이 이뤄지는 등 정책이 효과를 보기까지 시간이 소요됐다. 2010년에는 미분양 물량 해소가 저조하면서 3조원을 풀어 미분양 매입에 나섰으나 건설사의 신청이 기대에 미치지 못해 실적을 채우지 못했다.

이른바 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택의 매입 속도도 기대에 못 미치고 있다. LH에 접수된 지방 준공 후 미분양 매입 신청 규모는 3536가구(58건)로, 이 중 매입심의를 통과한 물량은 733가구(12건)에 불과했다. 심의 통과 물량 가운데 가격감정과 실사점검을 통해 최종적인 물량이 확정되는 만큼 매입 물량은 더 줄어들 수 있는 상황이다. 

전문가들은 정부 대책만으론 미분양 해소가 쉽지 않은 만큼 민간 참여를 유도할 수 있는 유인책 마련이 필요하다고 지적한다. 지방 미분양 주택에 대한 양도소득세, 취득세 감면, 일정 요건 충족 시 세액 공제 등의 방안을 도입해 실수요자와 투자자의 접근성을 높여야 한다는 것이다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "세제 혜택 확대나 공공 매입 기준 완화, 민간 리츠나 시행사에 대한 세제 지원 등이 병행돼야 실질적인 해소가 가능하다"며 "특히 지방의 경우 인구 감소, 일자리 부족 등의 문제로  미분양이 쌓이고 있는 만큼 지역경제를 살리는 정책을 함께 추진해 지방 부동산 시장 회복을 꾀해야 한다"고 말했다.