'입주절벽' 공포 커지는데... '역대급 분양' 2월이 분수령될까

서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 모습. [사진=연합뉴스]

2~3년 뒤 입주절벽이 현실화할 것이라는 우려가 커지고 있다. 지난해 전국 주택 착공 물량이 1년 새 절반 수준으로 줄어드는 등 주택 공급 위축이 가속화하면서다. 미분양, 공사비 갈등, 프로젝트 파이낸싱(PF) 등의 변수가 계속돼 정부의 공급대책이 탄력을 받지 못하고 있는 모습이다. 이에 업계에서는 분양 물량이 3만 가구에 달하는 2월이 주택시장의 분수령이 될 수 있을지 주목하고 있다. 수요가 회복되면서 공급 시장까지 영향을 미칠 수 있기 때문이다.  

13일 국토교통부에 따르면 지난해 전국 주택 착공 물량은 20만9351가구로 2022년(38만3404가구)보다 45.4% 급감했다. 인허가 물량도 2022년(52만1791가구)에 비해 25.5% 줄어든 38만8891가구에 그쳤다. 지난해 분양 물량은 19만2425가구로 2010년(18만2000여 가구) 이후 최저 수준이었다.

통상 인허가로부터 3~5년, 착공부터 2~3년 이후에 주택이 준공된다는 점을 고려하면 내년부터 신축 주택 공급난이 시작될 가능성이 크다. 국토연구원도 지난 7일 열린 '부동산 시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에서 "2022~2023년 착공 실적이 저조해 2025년 이후 주택 공급이 크게 감소할 것으로 전망한다"고 밝혔다.

건설업계는 고금리에 따른 금융 부담과 PF 경색, 공사비 상승 등으로 주택 공급에 적극적으로 나서기 힘들다는 입장이다. 실제 한국은행 기준금리는 지난 2021년 7월 0.5%에서 꾸준히 상승해 지난해 1월 3.5%까지 올랐다. 건설공사비지수는 지난해 12월 153.26으로 1년 새 3.2%포인트 상승했다.

한 건설업계 관계자는 "시장 회복 기대감이 생겨야 주택 공급도 활발해질 수 있다"며 "당장은 나설 유인이 적은 상황"이라고 설명했다.

업계에서는 분양 물량이 급증한 2월이 주택시장의 분수령이 될지 기대하고 있다. 예정된 분양 물량이 실적으로 나타나면 자연스럽게 시장 활성화로 이어질 수 있기 때문이다. 

부동산R114 조사 결과, 이달 전국의 분양 물량은 임대아파트를 포함해 전국 36개 단지, 3만645가구다. 지난해 2월 분양 물량인 7985가구의 4배 가까이 된다. 특히 수도권에서만 1만6645가구의 분양 물량이 나온다. 이는 2000년 이후 동월 기준 최다 물량이다. 

다만 고분양가와 부동산 경기 침체로 인해 청약자 수가 계속 감소하고 있어 분양이 활발하게 이뤄질지는 미지수다. 지난해 전국 청약자 수는 108만5014명으로 전년(112만2418명)보다 3만7000여명 줄었다. 비교적 시장 상황이 좋은 서울 등 수도권에서도 1순위 청약에 실패하는 경우가 있었고, 지방은 상황이 더욱 심각했다. 

그동안 감소하던 전국 미분양 주택이 10개월 만에 증가세로 돌아선 것도 부담이다. 지난달 전국 미분양 주택은 6만2489가구로 지난해 11월보다 7.9% 늘어났다. 이밖에 공사비 상승으로 인한 갈등, 부동산 PF 부실도 주택 공급의 주요 변수로 꼽힌다.

이에 일각에서는 정부가 단순 공급대책이 아닌 부동산 수요를 진작할 대책을 내놔야 한다는 주장도 나온다. 주택 공급이 활발하려면 수요가 뒷받침돼야 하는데 지금까지 대책은 건설사에 집중됐다는 분석이다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "주택 시장의 수요가 워낙 침체한 상황이기 때문에 공급 대책만으로는 현재 공급난을 해결하기 어렵다"며 "주택 시장이 정상적으로 작동하기 위해서는 결국 세금 등 단기 수요 회복 정책이 필요하다"고 제언했다.

지역 건설업체 지원, 프로젝트 파이낸싱(PF) 공급 등 주택 공급 기반 개선을 위한 제도 마련이 필요하다는 제언도 나왔다. 소수 건설사에 주택 공급을 의존하면 위기가 왔을 때 위험이 빠르게 확산할 우려가 있다는 것이다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 주임교수는 "지역의 중견 건설사들이 공급 역할을 해줘야 하는데 PF 등 여러 요인으로 인해 착공 허가를 받고도 착공에 못 들어가는 곳들이 많다"며 "건설사들의 공급 부담을 낮출 수 있는 대책들이 필요한 상황"이라고 전했다.