망해가는 전국 대학가 상권, 때 이른 학령인구 축소 탓? 진짜 원인은 코로나19 후 혁신 부족

불과 5~10년 전만 하더라도 좋은 입지로 꼽혔던 대학가 상권이 최근 몰락하고 있다. 거의 모든 전국 대학가 상권의 공실률이 일제히 높아지는 추세다. 몇몇 대학가 상권은 공실률이 20%를 넘어 ‘유령 타운’이 됐다는 후문이 들릴 정도다.

이 같은 대학가 상권의 몰락은 학령인구 감소와 연관이 있다는 분석도 나온다. 30년 전보다 대학생이 절반 가까이 줄었다는 시각에서다.

아울러 전문가들은 코로나19 이후 대학생들의 문화가 크게 바뀐 상황에서 대학가 상권이 이에 맞춰 변화하지 못했다는 점도 원인으로 꼽고 있다. 이전의 성공 방식을 버리고 최근 MZ세대가 찾아올 만큼 상품·서비스 경쟁력을 갖춰야 한다는 지적이 나온다.
 

대학가 상권의 몰락···이대·전남대·충북대 심각

7일 한국부동산원 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 대학가 상권의 공실률은 코로나19 이후 대부분 악화된 상황을 벗어나지 못하고 있다. 공실률은 해당 지역의 상가 활성화를 살펴보는 대표적인 지표로 활용되고 있다.

특히 경기 변동의 흐름에 민감한 소규모(규모가 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하) 상가의 경우 대학가 상권의 공실률이 크게 높은 것으로 집계됐다. 이대·신촌 지역의 소규모 상가 공실률은 올해 3분기 22%로 집계돼 코로나19 이전인 2019년 4분기 0%에서 크게 악화됐다.

이는 올해 3분기 서울시 전체 소규모 상가 공실률 평균인 5.6%를 크게 뛰어넘는 수준으로, 이 기간 신촌·이대 지역보다 소규모 상가 공실률이 높은 지역은 없는 것으로 나타났다. 

같은 기간 건대입구 지역도 0%에서 4.3%로, 서울대입구 지역도 5.5%에서 6.1%로 공실률이 높아졌다.

중대형(규모가 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과) 상가를 살펴보더라도 악화된 지역이 많았다. 성신여대 지역은 2019년 4분기 5.2%에서 10.6%로 5.4%포인트 높아져 공실률 상승폭이 가장 컸다. 

같은 기간 건대입구 4.6%포인트(5.2→9.8%), 홍대·합정 4.2%포인트(5.4→9.6%), 서울대입구 3.2%포인트(3.8→7%) 상승폭이 큰 것으로 꼽혔다. 이는 서울시 전체 평균치가 8%에서 8.8%로 0.8%포인트 높아진 것보다 상승폭이 컸다.

지방의 대학가 상권은 더욱 공실률이 크게 상승한 것으로 파악된다. 특히 전남대학교 지역은 중대형 상가 공실률이 17.1%에서 45.5%로 28.4%포인트 악화됐다. 중대형 상가의 절반 가까이 공실로 집계돼 신촌·이대 지역 이상으로 유령 도시화가 심한 것으로 꼽혔다. 소규모 상가 공실률도 5.5%에서 14.9%로 9.4%포인트 높아졌다.

충북대학교 지역도 중대형 상가 공실률이 14.1%에서 22.2%로 8.1%포인트, 소규모 상가 공실률이 9.7%에서 17.2%로 7.5%포인트 악화됐다. 이는 중대형·소규모 상가 전국 평균 공실률(각각 13.6%와 7.3%)을 뛰어넘는 수준이다.
 

원인은 학령인구 감소·코로나19 이후 혁신 실패···"경쟁력 잃어 고객층 이탈"

대학가 상권이 이같이 흔들리는 첫째 이유로 학령인구 감소가 꼽힌다. 1970년만 하더라도 한 해 출생인구가 100만명가량으로 집계됐는데 현재 대학신입생 연령대인 2004년 출생자 수는 47만명 수준으로 떨어졌다. 30년 사이에 절반가량 줄어든 셈이다.

문제는 앞으로 학령인구가 더 줄어든다는 점이다. 실제 2016년생까지 연간 40만명대의 출생아수가 유지됐으나 이후 급격히 줄어들기 시작했다. 지난해에는 25만명을 기록해 관련 통계가 집계된 이후 최저치로 나타났다. 국내 대학진학률이 크게 높아진다고 가정하더라도 2040년쯤에는 대학신입생이 지금보다 크게 줄어들 수밖에 없다는 관측이 나온다.

이에 학생들의 선호도가 떨어지는 지방 대학을 시작으로 벌써부터 상권이 위기를 맞이했다는 분석이다. 학생 수가 지속적으로 줄어들어 상권이 쇠락기를 맞이했다는 것이다.

다만 학령인구 감소보다 코로나19 이후 대학생들의 문화가 변화된 것이 상권 쇠락의 결정적 요인이라는 진단도 나온다. 최근 몇 년 사이에 대학생 수가 급감하지는 않았기에 최근의 상권 쇠락에는 더욱 결정적인 다른 원인이 있다는 시각이다.

과거 해당 대학교 학생들이 학교 근처 상권에서 소비하는 시간이 많았지만 코로나19 이후에는 젊은 층이 선호하는 상품·서비스가 있는 강남이나 을지로 등 핫플레이스 상권으로 몰리는 경우가 많다는 분석이 나온다. 실제 대학생들이 모인다는 강남·도산대로, 청담, 압구정 지역은 소규모 상가 공실률 0%를 기록하고 있다.

진원창 알스퀘어 빅데이터팀 이사는 "MZ세대는 먹고 마시고 소비하는 것들을 통해 정체성을 표현하는 경향이 있어 명확한 강점이 있는 상권에 몰리는 성향이 있다"고 말했다.

다른 부동산 전문가도 "대학가 상권은 대학생만 바라보고 있는데 고객의 니즈에 맞춘 혁신에 실패해 고객 기반을 대거 잃어버린 것"이라며 "이를 극복하기 위해서는 새로운 고객층을 찾거나 기존 대학생 고객을 다시 불러올 만한 경쟁력 있는 상품·서비스를 갖춰야 할 것 같다"고 말했다.
 

[사진=연합뉴스]