롯데호텔 웃고 호텔신라 울고...엇갈린 '코로나 임대료 감액' 소송

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장한지 기자
입력 2022-10-25 15:05
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  • 法 "관광 수요 급감, 예상할 수 있었다"...호텔신라 패소

  • 法 "매출액 감소 예견할 수 없었다"...롯데호텔은 승소

[사진=아주경제DB]


코로나19로 매출이 급감한 호텔신라가 임대인을 상대로 임대료 감액 청구 소송을 진행했지만 항소심에서 패소했다. 코로나 직격탄을 맞은 호텔들이 제기한 소송 하급심 판결이 잇따라 나오고 있는 가운데, 법조계에서는 하급심 판결이 통일성을 갖추지 못하고 있어 법적 안정성이 저해되고 있다는 우려가 나온다.

25일 법조계에 따르면 서울고등법원 민사20-3부는 지난 19일 호텔신라가 국민은행을 대상으로 제기한 임대료 감액 청구 소송에서 1심과 마찬가지로 원고 패소로 판결했다. 지난달 롯데호텔이 농협은행을 상대로 제기한 같은 취지의 소송에서 일부 승소 판결받은 것과는 반대되는 결론이다.

■ 法 "관광 수요 급감, 예상할 수 있었다"...신라호텔 패소

호텔신라는 지난 2020년 10월 업계 최초로 코로나19로 인한 신라스테이 광화문 임대료 감액 청구 소송을 임대인에 제기했다. 소송의 피고는 국민은행으로, 이지스자산운용이 운영하는 부동산 펀드의 신탁업자다.

호텔신라는 매년 호텔의 매출과 상관없이 내야 하는 최소한의 임대료인 ‘최소보장임대료’로 48억원을 내는 임대차계약을 맺었다. 통상 호텔은 임대차계약을 통해 매출과 연동한 임대료를 낸다.

호텔신라는 코로나19와 같은 경제 사정 및 대외 환경 변화로 인해 앞서 맺었던 임대차 계약이 현실과 동떨어진 경우 임대료를 깎을 수 있는 권리를 주장했다. 호텔신라는 2020년 3월부터 2021년 12월까지 신라스테이 광화문 운영에 내야 할 최소보장임대료를 60%로 낮춰야 한다는 소를 제기했다.

하지만 지난 1월 1심 재판부는 호텔신라의 청구를 모두 기각했다. 1심 재판부는 호텔신라 일방의 요청으로 최소보장임대료를 깎는 것은 최소보장임대료의 존재 이유에 맞지 않다고 지적했다. 최소보장임대료는 임대인의 입장에서는 최소한의 수익을 보장받아 매출 급감에 따른 임대수익이 크게 줄어들 위험을 피하기 위한 것이고, 임차인 입장에서는 일반적인 시세보다 낮은 임대료로 임차할 수 있는 계약방식이다.

1심 재판부는 또 호텔신라가 15년 장기 임대차계약에서의 임차 기간 중 호텔업 특성상 정치‧경제‧사회적 영향으로 인한 관광 수요의 일시적 급감을 어느 정도 예상 가능했다고 판단했다.

그러면서 △피고(국민은행)도 호텔 매출 급감으로 예상 임대료를 얻지 못해 손실이 발생한 점 △호텔신라의 전체 사업 규모 대비 해당 업장의 영업손실이 매우 경미한 점 등을 들어 원고 패소 판결했다.

■ 法 "매출액 감소 예견할 수 없었다"...롯데호텔 승소

앞서 롯데호텔은 지난 9월 농협은행을 대상으로 낸 부당이익금 반환 소송 1심에서 승소했다. 롯데호텔은 농협은행과 2013년 서울 구로동에 있는 호텔 건물과 부대 시설에 관한 임대차계약을 맺고 롯데호텔은 임대인 측에 호텔 순수 객실 매출의 40%를 월 임대료로 지급하기로 했다. 최소보장임대료는 연간 35억원으로 코로나 유행 전인 2019년 38억원으로 한차례 올랐다.

롯데호텔은 코로나19가 한창이던 2020년 4월 임대인 측에 임차인의 경제 사정 변동으로 임대료를 깎아달라고 요청하는 ‘차임감액청구권’을 행사했다. 하지만 농협은행 측은 “차임감액청구권을 인정할 수 없다”며 거절했다. 이에 롯데호텔은 소를 제기했고 1심에서 일부 승소를 이끌었다.

1심 재판부는 △국가 간 이동제한으로 인한 외국인 관광객 전년 대비 95.7% 감소 △2인 이상 집합금지 조처 등을 거론하며 "코로나19로 인한 호텔 객실 매출액의 감소는 임대차계약 체결 당시 당사자들이 예견할 수 없었다"며 "연간 최소보장 임대료를 기존대로 유지하는 건 현저히 부당하다"고 설명했다. 또한 재판부는 일부 계약 조건 등을 감안해 "연간 최소보장 임대료는 종전 대비 30% 감액이 정당하다"고 밝혔다.

■ "아직 대법원 판례 나오지 않아 하급심 엇갈려"

하급심 판결이 엇갈리면서 대형 호텔업계에서는 임대료 감액 청구 소송에서의 법적 안정성이 저해되고 있다는 지적이 나온다. 임대료 감액 청구 소송을 진행하는 한 변호사는 "아직 대법원 판례가 나온 게 아니라서 판결을 만들어가는 과정에 있다"며 "임차인한테 유리한 판결도 있고 불리한 판결도 같이 나오고 있다"고 말했다.
 
이어 "불가항력적 사유가 있는 경우에 임대료가 조정할 수 있다는 내용의 문구가 계약서에 담겼으면 소송에서 아무래도 임차인에게 유리한 판결이 나올 수 있고 아닌 경우에는 불리하게 진행될 수 있다"고도 덧붙였다.

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