​[부동산 하방압력↑] 대체 투자처 전망도 흐림…수익형·리츠도 휘청

상가 투자수익율 2분기 연속 1%대

KRX리츠 TOP10 지수 올해 11% 하락

업무·상업용 건물이 다수 위치한 서울 강남 일대 [사진=게티이미지뱅크]

아파트의 대체재로 주목받던 업무·상업용 건물의 올해 상반기 거래가 급락한 것으로 나타났다. 또한 꾸준한 배당으로 인해 안정적인 투자처로 꼽히던 리츠(REITs·부동산투자회사) 또한 인기가 한풀 꺾였다. 금리 인상으로 인한 부동산 경기 하방압력이 주택 뿐만 아니라 다른 부동산 상품에도 영향을 미치고 있다.  
 

상업용 부동산 투자수익·자산가치 상승세 모두 주춤

4일 토지·건물 정보업체 밸류맵에 따르면 올 상반기 서울 업무·상업용 빌딩 거래 건수는 1583건으로 집계됐다. 지난해 상반기(2438건)에 비해 40% 이상 급감했다.
 
업무·상업용 빌딩 거래가 활발한 강남의 상황도 크게 다르지 않다. 올 상반기 서울 강남 업무·상업용 빌딩 거래 건수는 171건으로 지난해 상반기(297건)와 하반기(212건)에 비해 각각 42.42%, 19.33% 줄었다.
 
급격한 금리 인상에 따라 불어난 이자가 투자에 부담으로 작용하고 있으며 상가 등 상품의 수익률도 낮은 상태다. 금리가 올라가는 만큼 예금으로 넣어뒀을 때 받을 수 있는 이자 또한 늘었다. 은행에 가만히 자금을 넣어두는 게 더 큰 이익을 불러올 수 있는 상황이다.
 
일반적으로 상업용 부동산은 대출을 통해서 얻는 경우가 많은데, 성공적인 투자를 위해서는 투자수익률과 자산가치 상승률이 이자 이상으로는 나와야 한다. 하지만 최근 은행의 대출이자는 큰 폭으로 상승했다. 주택을 담보로 돈을 빌리는 주택담보대출의 경우 연말 연이자 7%를 넘어 8%까지 오를 가능성이 있다.

 
한국부동산원이 발표한 올해 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사결과에 따르면 상업용 부동산 상품 투자 수익률이 2분기 연속 1%대를 기록 중인 것으로 나타났다. 수년간 부동산 투자 열풍이 불며 건물 가치는 상승했지만, 들어가는 비용이 늘어나며 반대급부로 수익률은 줄어든 것이다.
 
전국 중대형 상업용 부동산의 2분기 투자수익률은 1.59%로 1분기 수익률 1.68%보다 0.09% 줄었다. 소규모 상가들의 투자수익률은 이보다 더 낮은 1.43%로 파악됐는데 전 분기(1.47%)보다 0.03% 낮아졌다. 또 물가가 상승하고 경기가 침체하면서 공실률이 증가할 수 있다는 의견도 업계에서 나온다.
 
최근 상업용 부동산의 자산가치 상승세도 주춤한 상황이다. 밸류맵에 따르면 올 상반기 서울 업무·상업용 빌딩의 3.3㎡당 단가(평단가)는 8542만원으로 분석됐는데 지난해 하반기(9210만원)에 대비 7.2% 감소한 수치다. 작년 하반기엔 직전 반기(작년 상반기) 8124만원 대비 13.3% 올랐던 것과 큰 차이가 있다.
 
이창동 밸류맵 리서치팀장은 “앞서 가격이 너무 많이 올랐고, 올해 들어 금리 인상이 본격화하면서 제대로 투자 수익률을 거두지 못해 매도를 고민하는 사례가 많아질 것”이라며 "최근 소상공인이나 기업들이 어려워지는 상황에서 임차환경도 좋지 않다"고 말했다.

그는 이어 "다만, 아파트 시장과 달리 건물 시장은 거래량이 감소하더라도 가격이 큰 폭으로 빠지지는 않기 때문에 가격은 당분간 보합 정도로 유지될 것"이라고 전망했다.
 

금리인상에 한풀 꺾인 리츠 인기 

안전한 대체투자처로 주목받던 리츠 또한 최근 금리 인상으로 투자심리가 급격히 얼어붙으며 하락세를 보이고 있다.
 
리츠란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사다. 부동산을 주식처럼 만들어 한국거래소에서 사고팔 수 있어 직접투자보다 적은 자금으로도 투자가 가능한 게 특징이다.
 
한국리츠협회에 따르면 지난해 상장 리츠의 평균 배당률은 7.7%이다. 안정적이고 꾸준한 배당 수익이 장점으로 꼽히기 때문에 앞서 리츠에 돈이 몰렸다.
 
리츠의 투자금은 지속해서 늘고 있다. 한국리츠협회에 따르면 지난 1분기 기준 리츠의 총 자산규모는 해외투자 2조7000억원 포함 81조6000억원으로 집계됐다. 리츠 총자산 규모는 지난 2018년 43조9000원을 기록한 후 2019년 51조8560억원, 2020년 65조2700억원, 2021년 78조2350억원으로 급증했다.
 
다만 올해 들어 가격 상승세는 주춤하다. 이날 한국거래소에 따르면 시가총액 상위 10개 리츠로 산출하는 KRX리츠TOP10지수는 전날 기준 1007.11로 연초 1137.00 대비 11%가량 빠졌다.
 
리츠는 금리 인상에 따른 이자 비용에 민감하다. 리츠는 부동산 자산을 편입할 때 투자자의 투자금뿐 아니라 금융권에서 대출을 받는데 자연스레 금융비용의 비중이 커질 수밖에 없다. 금리가 오르면 이자비용이 늘어나며 수익률 하락으로 이어질 가능성이 크다.
 
한편 금리 인상은 앞으로도 이어질 가능성이 있다. 미국은 최근 자이언트스텝을 단행하며 기준금리를 2.25~2.50%로 올렸는데 연말까지 3.00~3.25%까지 오를 수 있다는 전망이 나온다. 투자자의 이탈을 막아야 하는 한국은행도 기준금리를 따라 올릴 수밖에 없는 상황이다.
 
앞서 한국은행은 지난 7월 기준금리를 0.50%포인트 올리는 빅스텝을 단행했고 오는 8월 또 한 번 금리인상을 예고했다.