뉴질랜드 주택시장, 이젠 급락 우려 증후군 (FOOP) 퍼지나

글로벌 저금리의 시대가 저물고 있다. 긴축이 가속화하면서 세계 주택시장에 미칠 파장에도 시장의 이목이 집중되고 있다. 지난해 가장 뜨거운 부동산 시장이었던 뉴질랜드에서는 이미 영향이 나타나고 있다. 블룸버그는 "최근 뉴질랜드 주택시장에서 '과매수 공포(FOOP·fear of overpaying)'가 퍼지고 있다."고 지적했다. 코로나19 위기 이후 전세계 유동성 파티 속에서 부상했던 '포모(FOMO)'와는 정반대 현상이 일어나고 있는 것이다. 포모는 'Fear Of Missing Out'의 앞글자를 딴 것으로 자신만 뒤처지거나 소외되어 있는 것 같은 두려움을 가지는 것을 말한다. 주식과 부동산 등 자산가격이 천정부지로 오르면서 자산을 가지지 못하는 이들의 소외감과 두려움을 뜻하는 말로 많이 사용됐다.

그러나 최근 뉴질랜드에서는 각종 규제와 금리인상 등으로 정반대의 현상인 과매수 공포가 나타나고 있다고 외신은 전했다. 일부 경제학자들은 올해 주택가격이 10%나 떨어질 것으로 전망하고 있다. 

뉴질랜드부동산연구소(RINZ)의 젠 베어드 최고경영자(CEO)는 "현재 매수자들 사이에 과매수에 대한 우려가 퍼지고 있다"면서 "(주택 시장에 대한) 심리가 변하기 시작하면서, 매수자들은 2021년 수준의 가격을 지불하고 주택을 매입할 의사가 없으며, 혹 의사가 있더라도 지불한 여건이 되지 않기 때문에 가격 조정 압력이 더 커질 것으로 보인다."고 전망했다. RINZ의 자료에 따르면 뉴질랜드의 2월 주택 판매량은 2011년 이후 최저를 기록했다. 현재 가격은 이미 11월 최고치보다 2.3% 하락했다. 

지난해 뉴질랜드 주택시장은 저금리와 공급부족으로 연간 30%에 가까운 상승세를 기록하며 세계에서 가장 뜨거운 주택 시장 중 하나로 부상했다. 그러나 정부는 치솟는 주택 가격을 잡기 위해 정부는 규제에 나섰고, 뉴질랜드 중앙은행은 30년 만에 가장 큰 폭으로 치솟는 인플레이션을 잡기 위해 금리를 인상하기 시작했다. 정부가 대출관련법을 지난 12월부터 시행하면서 매수자들의 대출이 쉽지 않게 됐다. 대출자는 주택대출을 포함한 모든 대출에 대해 엄격한 평가를 받게 됐기 때문이다. 

실제로 신청한 대출이 실제로 허가되는 비율은 낮아지고 있다. 신용 조사 기관 센트릭스(Centrix) 의 자료에 따르면 주택 대출 신청의 허가 비율은 지난해 11월 39%에서 올해 1월에는 33%까지 하락했다. 케이스 맥로플린 센트릭스 최고경영자(CEO)는 불룸버그에 "12월 1일 이전에 대출을 낼 수 있었던 이들이 12월 1일 이후 대출을 받지 못하는 경우도 생겼다"면서 신용을 취득하지 못했다"면서 "이 분야에 50년 정도 근무하면서 이 정도로 낮은 비율을 본 적이 없다."고 지적했다.

블룸버그는 "주택시장이 너무 가파르게 냉각하면서 정부는 대출 개정안에 대한 검토에 착수했다."고 전했다. 그러나 키위은행의  자로드 커 수석 이코노미스트는 대출 제한이 다소 완화한다고 하더라도 시장의 냉각 추세는 돌리기 힘들 것이라고 보았다. 주택담보대출 금리가 크게 올랐기 때문이다. 뉴질랜드의 2년 만기 고정 주택담보대출 금리는 1년 전 2.6%에서 4.3%로 상승했으며, 앞으로 기준금리 인상 추세가 이어지면서 다시 5~6%대로 올라설 것으로 보인다고 커 이코노미스트는 전망했다. 

뉴질랜드 중앙은행은 10월 이후 기준금리인상에 나섰다. 블룸버그는 "시장에서는 뉴질랜드의 기준금리가 향후 18개월 동안 3% 이상 상승할 것으로 전망하고 있다"면서 "ANZ은행은 중앙은행이 이번 분기에 7% 이상 급등할 것으로 예상되는 인플레이션을 억제하기 위해 앞으로 빠른 속도로 기준금리 인상에 나설 것으로 보았다."라고 전했다. 

대부분의 경제학자들은 집값이 하락할 것이라고 예측하고 있다. RBNZ는 2023년 12월까지 2년간 주택가격이 9% 하락할 것으로 보고 있으며, 키위뱅크는 올해 5% 감소, ANZ는 10% 하라할 것으로 내다봤다. 그러나 10% 하락한다고 하더라도 여전히 2021년 중반 수준이 되는 데 그친다고 블룸버그는 지적했다. 

ANZ의 마일스 워크맨 이코노미스트는 연착륙을 전망했다. 그는 "고용이 견조한 상황이므로, 노동시장에 큰 충격이 가해지지 않는다면 유의미한 가격 하락을 보기는 힘들다."고 보았다. 

 

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