[대장동 사태가 남긴 것](중) "과도한 초과이익 제한" 공감대…남은 건 미세 조정

수익은 무한대, 인허가 리스크는 없는 민관개발

당정·지자체 대책 마련…공공성 강화 방안 추진

지난 10월 드론으로 촬영한 경기도 성남시 판교 대장동 신도시 일대 모습. [사진=유대길 기자]

대장동 도시개발사업은 민간사업자가 출자금의 1000배가 넘는 배당금을 챙길 수 있는 부동산 개발의 이면을 여실히 보여줬다. 앞에서는 공공의 탈을 쓰고 뒤에서는 민간 택지로 개발 이익을 극대화한 개발방식이었다.

민관합동 도시개발사업 논란이 커지자 정부는 민간이 과도한 이익을 가져가지 못하도록 부랴부랴 이윤율 상한 설정을 제도화 하는 등 방지책 마련에 나섰다.
 

대장동 논란으로 드러난 민관합동개발의 맹점

대장동 특혜 의혹을 시작으로 논란이 불거진 민관합동 도시개발사업 방식은 원주민을 제외한 모든 집단이 이익을 얻는 구조다. 개발공사가 대주주인 특수목적법인(SPC)은 강제수용이 가능해 헐값에 땅을 사들였고, 개발 이후 분양가까지 자유롭게 정할 수 있는 방식을 활용했다.

이 과정에서 생긴 막대한 차익은 개발공사와 시행사, 건설사가 차지했다. 특히 수도권 도시개발사업이 대장동과 유사한 방식으로 추진되면서 사각지대에서 벌이는 '그들만의 돈 잔치'라는 지적이 이어졌다.

대장동 개발사업의 핵심 인물인 남욱 변호사와 정영학 회계사는 화천대유 관계사인 천화동인 4호와 5호를 각각 소유하며 최근 5년간 1007억원과 644억원씩의 배당 수익을 챙겼다.

인허가 리스크도 거의 없었다. 성남시가 100% 출자한 성남도시개발공사가 사업 주체인 만큼 공무원들과 절차적 문제로 입씨름을 할 필요가 없기 때문이다. 오히려 지자체의 신용도를 바탕으로 대출 등 자금조달 문제에서 자유로울 수 있었다.
 

다 만들어 놓은 '대장동 방지법' 제자리걸음

정기국회 마지막 날인 12월 9일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 대장동 개발사업 특혜 의혹으로 촉발된 이른바 '대장동 방지법'에 속하는 도시개발법 일부개정법률안(대안)이 가결되고 있다. [사진=국회사진기자단]

당정은 '제2의 대장동 사태'를 막기 위한 제도 보완에 나섰다. 민간사업자의 이윤율을 제한하고 개발부담금을 늘려서 민관 도시개발사업의 공공성을 강화하겠다는 것이다. 그러나 예상과 달리 개정안 처리는 속도를 내지 못하고 있다.

당정은 우선 민관이 공동으로 출자해 시행하는 도시개발사업에서 토지조성·매각 과정 시 민간에게 과도한 이익이 발생하지 않도록 이익률을 제한하는 등의 내용을 담은 도시개발법 개정을 추진했다.

이헌승 국민의힘 의원은 민관공동사업 시 민간의 이윤율을 총사업비의 6%로, 진성준 더불어민주당 의원은 10%로 제한하는 도시개발법 개정법안을 발의했는데 입법과정에서 발의안이 대폭 수정됐다. 결국 민간 이윤의 상한선은 구체적으로 명시하지 않고 대통령령에 따라 10% 이내로 정하기로 했다.

민간 참여 지분율을 50% 이내로 제한하는 개정안은 국토부가 각종 공제나 금융회사, 기금 등의 참여 독려를 위해 지분율 제한을 두지 않는 쪽에 무게를 두면서 입법 과정에서 민간 지분율 제한 조항을 아예 없애기로 했다.

또 다른 '대장동 방지법'인 개발이익환수법은 아직 본회의에 상정되지도 않았다. 더불어민주당은 12월 임시국회에서 법안 처리에 나설 계획이지만, 의사 일정 논의에 난항을 겪으면서 사실상 내년 대선 이후로 넘어갈 가능성이 높다.
 

지자체는 민간 폭리 방지책 마련 고심

당정 논의와는 별도로 지자체들은 개발사업을 재점검하며 대책 마련에 나서고 있다.

경기도는 지난 2월 평택 현덕지구 개발 사업협약에 초과 이익 환수 방안을 담았다. 1000억원 미만의 이익이 발생할 경우 공사 측이 500억원을 우선 배정받은 뒤 나머지 이익을 민간사업자가 가져가고, 1000억원을 초과하는 이익이 발생하면 지분율에 비례해 공사와 민간사업자 간 균등 배분받도록 했다. 

1822억원의 고정 이익 외에 초과 이익을 무제한 민간사업자가 가져갈 수 있게 한 대장동 개발의 전철을 밟지 않겠다는 취지다.

성남도시개발공사는 백현마이스 도시개발사업의 주주협약서에서 개발 이익의 추가금을 공공에서 더 가져오는 방안을 검토하고 있다. 대장동 개발 시행 민간사업자 폭리의 빌미가 된 공모지침서를 의식해 이해 관계자를 최소화하기 위해 관련 업무를 실무부서인 개발사업3처로 단일화하기도 했다.

광주 첨단3지구 개발사업과 관련해 광주도시공사는 우선협상자 선정 전 제안자로부터 공동주택 용지 사업계획을 제출받아 전문기관을 통해 분양 예정 가격, 수익률의 적정성을 1∼2개월간 검증하기로 했다. 적합 판정이 나오면 계약서에 가격, 수익률을 명시해 지키도록 하고, 과도한 초과 이익이 발생하면 공공에 재투자하도록 명문화할 방침이다.