신한서부티앤디·미래에셋글로벌 수요예측 출격...`리츠 IPO' 연타석 흥행 가능할까

신한서부티앤디리츠의 그랜드머큐어 레지던스가 위치한 서울 용산 드래곤시티 전경. [사진=신한서부티앤디리츠 제공]

이번 주 공모주 시장에서는 미래에셋글로벌리츠와 신한서부티앤디리츠 등 상장 리츠 두 곳이 연이어 수요예측에 나선다. 하반기 들어 상장했던 공모 리츠들이 좋은 성적을 거둔 가운데 흥행 사례를 이어갈 수 있을지 주목된다.

14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 미래에셋글로벌리츠는 15일부터 17일까지 기관투자자 대상 수요예측을 진행한다. 미래에셋자산운용의 두 번째 상장 리츠인 미래에셋글로벌리츠는 해외 물류센터들을 기초 자산으로 담고 있다. 해당 물류센터들은 세계 최대 전자상거래(이커머스) 기업 아마존, 글로벌 물류기업 페덱스 등이 주요 임차인이다.

미래에셋글로벌리츠는 모(母)리츠가 자(子)리츠의 수익증권을 취득하는 구조로 이뤄져 있다. 미래에셋글로벌리츠1호가 보유한 휴스턴과 템파의 물류센터 2곳에 더해 지난달 미래에셋증권이 보유했던 미래에셋맵스17-1호의 수익증권을 매수하며 공모 규모를 키웠다. 맵스17-1호는 페덱스의 육상운송사업 자회사인 페덱스 그라운드의 물류센터에 투자하고 있다.

미래에셋운용 측은 3개 기초자산 물류 요충지에 자리 잡고 있어 안정성이 뛰어나다는 점을 강조하고 있다. 모두 도심부까지 최대 30분 이내 접근이 가능하고 미국 주요 육로 교통망과 인접해 있다. 계약 만기 이후에도 현재 임차인의 연장 가능성이 크고, 타 임차인 유치에도 매우 유리한 조건을 갖췄다는 설명이다. 현재 계약상 향후 임대료 상승이 확정돼 있어 매각 시점까지 임대료 상승에 따른 자산 가치 증대 효과도 기대된다.

16일부터 이틀간 수요예측을 진행하는 신한서부티앤디리츠는 부동산개발회사 서부티앤디가 대주주인 복합형 디벨로퍼 앵커 리츠다. 주요 자산은 인천 연수구 소재 복합 쇼핑몰인 스퀘어원, 서울 용산의 레지던스호텔인 그랜드머큐어 등이다. 신한서부티앤디리츠가 스퀘어원을 직접 보유하고, 호텔 자산은 자(子)리츠인 신한서부티앤디제1호리츠 지분증권을 통해 100% 소유하는 구조다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 함께 상업용 부동산 시장에서 호텔과 리테일 자산은 수요가 위축된 측면이 있다. 다만 스퀘어원과 그랜드머큐어는 대주주인 서부티앤디가 장기 책임임대차 계약을 체결하며 안정적인 임대료 수취 구조를 만들어 둔 상태다.

각 자산의 수익성 역시 임대료 지급을 걱정할 수준은 아니다. 스퀘어원은 코로나19 기간에도 고정 임대료 대비 138% 수준의 매출을 유지했고, 그랜드머큐어 역시 같은 기간 평균 매출액이 월별 최소보장임대료를 상회했다. 향후 경기회복과 함께 호텔과 리테일 자산의 수익성 회복이 이뤄질 경우 오히려 빠른 매출 회복이 기대된다는 평가다.

올해 하반기 증시에 입성한 리츠들은 모두 공모 과정에서 좋은 성적을 거뒀다. 지난달 유가증권시장 상장을 위한 청약을 진행했던 NH올원리츠는 10조원이 넘는 증거금을 모았다. SK리츠가 지난 8월 공모 당시 기록한 청약 증거금(약 19조원)에 이은 두 번째 기록이다. 이들 리츠는 수요예측에서도 각각 628대 1, 452대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 지난 9월 상장한 디앤디플랫폼리츠 역시 수요예측에서 245대 1의 경쟁률을 보였고, 청약에서 1조원이 넘는 증거금을 모았다.