"무주택 3040, 주택시장 진입 여력 없다...부동산 하락 국면에 취약"

한국건설산업연구원·코리아크레딧뷰로 잔여주택 구매여력 분석

북서울꿈의숲에서 바라본 노원구 아파트 단지의 모습.[유대길 기자, [e-mail]]

현재까지 주택시장에 진입하지 못한 무주택 3040대들은 구매여력이 충분하지 않기 때문에 정교한 대책 마련이 필요하다는 주장이 나왔다.

특히 최근 부동산 상승장에서 구매력 있는 웬만한 3040대들은 주택을 구매한 측면이 있기 때문에 주택가격이 하락국면에 접어들면 역전세, 깡통전세 등 시장에 미칠 악영향이 예상 보다 클 수 있다는 지적도 제기됐다.

한국건설산업연구원과 신용평가기관인 코리아크레딧뷰로(KCB)는 23일 'CERIK·KCB Housing Market Insight' 3호 보고서를 발간하고 수도권 30~40대의 잔여 주택 구매여력을 분석했다. 보고서는 3040대 무주택자의 주택 구매여력 확인을 통해 시장의 기회 및 위험요인을 분석하기 위해 기획됐다.

건산연은 지금까지 주택을 구매한 그룹은 충분한 구매력을 갖고 있었지만, 현재 무주택자로 남아있는 그룹은 비교적 구매여력이 충분치 않은 것으로 분석했다.

최근 주택시장을 주도해왔던 30대와 40대는 충분한 구매여력을 바탕으로 정부의 공급 신호에 구애받지 않고 부동산을 매입하는 특성을 나타냈다.

무주택자들이 서울 아파트를 구입할 때 대출을 활용하는 비율은 대체로 늘어났지만 대출규제(LTV·DTI) 등을 종합적으로 고려하면 금융 여력이 있는 계층이 시장에 진입했기 때문이다.

그동안 수도권 무주택자가 주택 매입에 나선 것은 크게 △가점제 및 특별공급 청약 포기 △전세가 상승에 따른 벼락거지 회피 심리 등으로 추정된다. 따라서 주택을 구매할 수 있는 금융여력을 갖춘 30대와 40대가 얼마나 남아있는지가 향후 주택시장 향방을 예측하는 열쇠라 할 수 있다.

보고서는 현재 무주택자의 보유 자산 및 총부채상환비율(DTI)과 현 대출 규제 하의 조달 가능 금액 등을 종합적으로 고려해 지역별 구매여력을 분석했다.

서울과 경기지역에 거주하는 무주택 3040대들은 주택가격 상승으로 인한 주택담보대출(LTV)제약으로 주택매매시장에 진입할 여지가 충분하지 않다.

서울은 현재 전세자금만으로는 지역 중위 가격은 물론, 대출을 최대한 실행하더라도 현재 전세로 거주 중인 주택을 구매하는 것조차 어렵다. 경기지역은 현재 임차하고 있는 주택을 매수한다면 구매가 가능하지만 지역 중위 수준의 주택으로 이주하려는 경우 여력이 부족하다.

건산연과 KCB는 이러한 결과에 대해 "무주택 3040대들은 주택 구매 욕구를 갖고 있지만 실제 시장 진입은 어려운 상태며, 특히 서울 무주택자들의 괴리감이 더 클 것으로 예상된다"며 "해당 연령층의 구매 열망에 대한 정교한 정책 대응이 필요하다"고 주장했다.
 
또한 "만약 주택가격이 하락국면에 접어들게 되면 과도한 주택구매가 주거이동 제약, 깡통전세, 역전세 등 시장에 악영향을 미칠 가능성이 있어 주의가 요구된다"고 조언했다.