임대차3법 이후 전세 양극화 최대…상·하위 전셋값 격차 5억원

상위 아파트 전세 26% 오르는 동안 하위 전세 6% 상승 그쳐

전세 공급 부족 현상에 주거 선호 지역 전셋값 급등

서울 63스퀘어에서 바라본 여의도 아파트 모습.[아주경제DB]

임대차3법 시행 이후 전셋값 양극화가 더욱 심해진 것으로 나타났다. 전세 공급 부족과 함께 매매가 인기 지역에서 전세가 상승이 이어졌다.

11일 KB부동산에 따르면 지난달 1분위(하위 20%) 아파트 평균 전셋값은 8587만원, 5분위(상위20%) 아파트 전셋값은 5억9943만원으로 가격차이는 5억1356만원에 달했다. 조사가 시작된 2008년 12월 이래 가장 큰 격차로, 지난달 아파트 전세 5분위 배율도 7.0으로 역대 최대를 기록했다.

아파트 전세 5분위 배율은 상위 20% 전세 평균 매매가격을 하위 20%로 나눈 값으로, 숫자가 클수록 양극화가 심하다는 것을 의미한다.

특히 임대차3법 중 계약갱신청구권·전월세상한제가 시행되기 바로 직전인 지난해 7월부터 5분위 배율은 크게 상승했다. 2017년 7월 5.0이던 5분위 배율은 지난해 7월까지 3년간 0.8포인트 오르는 데 그쳤지만 지난해 7월부터 지난달까지는 1.2포인트가 올랐다.

실제로 전국 1분위 아파트 전셋값이 지난해 7월 8050만원에서 지난달 8587만원으로 6.67% 오르는 동안, 5분위 아파트 전셋값은 4억6626만원에서 5억9943만원으로 26.84% 올랐다. 1분위 전셋값도 임대차3법 등에서 정해놓은 상한 요율인 5%보다 더 올랐지만, 5분위에서 더욱 급격하게 상승한 것이다.

전문가들은 전셋값 양극화는 임대차3법과 함께 여러 정책이 복합적으로 작용한 것이라고 설명했다. 서진형 경인여자대학교 교수(대한부동산학회장)는 "다주택자 세금 규제 등으로 인해 똘똘한 한 채 투자 수요가 늘어난 가운데 임대차3법으로 전세 공급이 줄어들었다"며 "비교적 거주환경이 좋고 비싼 아파트들이 위치한 지역의 아파트 가격이 오르며, 해당 지역 전세도 급격하게 오른 것"이라고 말했다.

양극화 현상은 6대 광역시와 그 외의 지역 등에서 더욱 심화했다. 전셋값이 전체적으로 크게 오른 서울지역 아파트 기준으로는 양극화가 오히려 줄어드는 경향도 보였다.

6대 광역시에서는 1분위 아파트 전셋값이 지난해 7월 8460만원에서 지난달 9083만원으로 7.36% 오르는 동안, 5분위 주택 전셋값은 3억4164만원에서 4억1983만원으로 22.88% 올랐다. 5분위 배율은 4.0에서 4.6으로 뛰었다. 수도권과 광역시를 제외한 지역 또한 같은 기간 5분위 배율이 5.1에서 5.9로 뛰었다.

임대차법 여파에 가을 이사철과 재건축 이주 수요까지 더해지면 가격 강세와 양극화 현상은 당분간 불가피할 전망이다. 금리인상, 수도권 청약 대기수요 확대 등도 변수다. 여기에 각종 부동산세 부담 강화로 전세를 주고 전세를 사는 유주택 전·월세가구가 늘어나고 있어 전세시장 부담은 커질 것으로 점쳐진다.

전문가들은 임대차법을 재검토하는 등 제도 보완에 나서야 한다고 지적했다. 특히 전셋값 불안이 최근 다시 급등세를 보이는 매매시장 불안으로 이어질 수 있어 시급한 조치가 필요하다고 강조했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "가을 이사철을 앞두고 시중의 매물이 씨가 마를 텐데 전세가 오르면 또한 매매 압박감이 커지기 마련"이라며 "결국 전세 수요가 일부 매매 수요로 전환되고 공급대책이 불확실한 상태가 계속될수록 동반 급등세가 올가을부터 내년 봄까지 이어질 가능성이 높다"고 말했다.