[헷갈리는 공급정책] '공공재개발·도심공공주택'…시행자·매입시 분양권 유무 달라

보상은 비슷해…재산 소유권 누가 보유하나 큰 차이

정부, 8·4대책, 2·4대책 이틀 간격으로 후보지 내놔

공공재개발 후보지인 장위8구역. [사진=신동근 기자, [e-mail]]

 

최근 정부가 공공재개발 2차 후보지와 도심 공공주택복합개발사업 후보지를 이틀 간격으로 발표한 가운데 시민들이 혼란을 겪고 있다.

6일 정비업계에 따르면 공공재개발과 도심 공공주택복합개발사업 후보지의 주민들조차 해당 사업의 차이점을 구별하지 못하는 경우가 있어 주민들의 올바른 의사전달을 위해서는 정확한 정보전달이 필요하다고 지적했다. 공공재개발 후보지로 지정된 성북구 장위8구역의 한 부동산 중개업소 대표는 "공공재개발 추진 지역인 이 지역 주민들과 이 지역에 주택을 매입하려는 사람들도 두 사업 내용을 헷갈려하는 경우가 있다"고 말했다. 

'공공'이 주도하는 사업이라는 점에서 두 사업은 비슷한 면이 많다. 두 사업 모두 사업에 참여하면 보상(인센티브)을 지급하는 것이 대표적이다. 두 사업 모두 용도지역을 상향하고 심의를 통해 용적률을 상향해준다. 또 기부채납 완화, 분양가 상한제 적용 배제 등을 보상으로 제공한다.

그러나 이 두 사업은 출발부터 다르다. 공공재개발은 국토부와 서울시가 합동으로 후보지를 공개 모집한다. 이후 심의위원회를 열어 후보지를 선정한다. 주민들이 본인들 땅을 공공에서 개발해달라고 직접신청한 것이다. 이와 달리 도심공공주택복합개발사업 후보지는 토지주와 민간기업, 지자체의 제안으로 사업 절차가 시작된다. 추후 3분의2 주민동의로 사업이 확정되는 것은 같다. 적용법조도 다르다. 공공재개발은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 근거를 두고 있고 도심공공주택복합개발사업은 공공주택특별법에 시행 근거를 둔다.

가장 큰 차이는 사업시행자다. 공공재개발은 공공이 단독으로 하거나 공공과 조합이 공동으로 시행할 수 있다. 이와 달리 공공주택 복합개발사업은 공공단독으로만 가능하다.

또한 사업추진 방식도 다르다. 공공재개발은 사업기간 동안 토지주가 소유권을 보유하는 방식이지만 공공주택복합개발사업은 공공기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 추진한 뒤 정산하는 방식이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "두 사업이 기본적으로 제공하는 보상은 비슷하다"면서도 "주도하는 시행자와 추진방식에 차이가 있다"고 말했다.

그는 "공공재개발을 한다면 소유권을 가지고 있는 조합원들이 의견을 좀 더 낼 수 있을 것"이라며 "공공이 소유권을 넘겨받아 진행한다면 조합원 간의 의견 충돌이나 갈등 조합원과 공공의 의견 충돌이 적어 사업 진행 속도가 빨라질 것"이라고 덧붙였다.

또한 2·4대책으로 지정된 이번 공공주택 복합개발사업 후보지는 2·4대책 내용에 따라 지난 2월 4일 이후 매입을 했으면 현금청산의 대상이 되기 때문에 분양권을 받을 수 없다. 그러나 공공재개발 후보지는 토지거래허가구역으로 지정되지만 실거주목적 등이 인정돼 거래만 된다면 분양권을 받을 수 있다.

앞서 공공재개발 후보지는 지난해 발표된 5·6대책과 8·4대책 관련해 지정됐다. 이미 정부는 지난 1월 1차로 8곳을 선정한 상황에서 이어 2차로 상계3구역, 성북1구역, 장위8구역, 본동, 신길1구역 등 16곳을 추가했다. 도심공공주택복합개발사업 후보지는 2·4대책과 관련된 내용으로 정부는 1차로 은평구, 도봉구, 영등포구 등에 위치한 21곳을 선정했다.