[法으로 地켜보기] 집값 폭등에 '집 매매계약 파기'…상황에 따라 다르게 해결

"중도금 미리 납입하면 계약파기 막을 수 있어"

서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트의 모습. [사진=아주경제DB]

"집값이 올라서 계약 파기를 걱정하는 매수인들 상담을 정말 많이 받고 있다."(변호사최우석법률사무소 최우석 변호사)

17일 KB부동산 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난해 1월 대비 올해 1월 전국 주택매매가격은 각각 3억5401만원에서 4억1452만원으로 17.1% 올랐다. 이처럼 집값이 꾸준하게 오르며 집 매매계약 관련한 계약파기 분쟁이 다수 발생하고 있다.

최 변호사는 "부동산 계약은 크게 3단계로 진행된다"며 "계약 파기가 걱정된다면 거래 단계별로 맞는 절차를 진행해야 한다"고 조언했다.

부동산 매매단계는 계약금, 중도금, 잔금 순으로 진행된다. 계약금만 서로 주고받은 상태라면 매도인은 일반적으로 계약금을 2배(배액) 보상하는 방법으로 계약을 취소할 수 있다. 아직 정식으로 계약이 이뤄지지 않는 상황이기 때문이다. 여기서 계약금은 거래에 대한 증거금이자 계약을 해지 할 수 있도록 하는 해약금적인 성격을 가진다.

최 변호사는 "이번에 상담을 진행한 30대 김모씨는 계약금 1000만원을 내고 거래를 했지만 짧은 동안 해당 부동산이 몇 억원 가까이 올랐다"며 "김씨는 계약을 유지하고 싶었지만 어쩔 수 없이 계약금 2배만 받고 계약을 파기해 줄 수밖에 없었다"고 말했다.

최 변호사는 집값이 급등하는 상황에서 계약을 유지하고 싶으면 중도금을 미리 납입하는 것이 하나의 방법이라고 조언했다.

계약할 때 중도금 선지급을 금지한다는 별도 특약을 넣지 않았다면 매수인은 일방적으로 중도금을 지급할 수 있다. 중도금을 지급하면 '계약 이행 착수'로 인정돼 더 이상 매도인은 계약금 배액배상으로 계약을 해제할 수 없게 된다. 관련 대법원 판례도 있다.

앞서 대법원은 "매도인이 민법 제565조에 의해 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행 착수를 하기 전까지 해야 한다"며 "이행에 착수한다는 것은 객관적으로 인식할 수 있도록 채무 이행행위를 하거나 이행을 하기 위해 필요한 일을 하는 것을 말한다"고 말했다.

이어 "당사자가 채무 이행기 전에는 착수하지 않는다는 특약을 계약서에 명기하는 등 특별한 사정이 없다면 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다"고 판시했다.

중도금을 미리 지급하는 것은 계약이행이며 특별한 사유가 없다면 인정된다는 것이다.

만약 중도금까지 지급된 상황에서 계약 파기를 하면 소송을 진행해 대응할 수 있다. 최 변호사는 "중도금 납입이 됐고 그걸 증명할 수 있다면 소송에서 지는 경우는 거의 없다"고 말했다.

구체적으로는 매도인이 부동산을 처분하지 못하도록 하는 '처분금지가처분' 조치를 하고 소유권이전 등기 소송을 진행해야 한다. 이를 통해 매매계약이 유효함을 입증했는데도 집을 비워주지 않는다면 명도소송(부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송)도 진행해야 한다.

다만 소송을 진행할 경우 시간이 오래 걸리기도 해 신중하게 고려해서 소송을 진행해야 한다.

최 변호사는 "몇 달 동안 시세가 변할 수도 있고 당장 집이 급한 매수인도 있다"며 "계약금 배액 배상 등 본인이 얻을 수 있는 이익을 고려해 소송에 나서는 것이 바람직하다"고 말했다.