[팩트첵크] 고가 위주 실거래가 통계 못 믿는다더니…9억 초과 20%뿐

정부 "실거래가상승률, 현실보다 과대 측정" 항변 틀렸다

신축·재건축 단지 탓했지만…6억원 이하 저가 거래 과반

정부가 "부동산 시장이 안정됐다"며 인용하는 집값 상승률과 실제 거래를 기반으로 한 통계의 격차가 심하다는 비판이 일고 있다. 이에 정부는 실거래가 통계의 경우 수요가 많은 신축과 재건축 단지 위주로 반영해 오히려 전체 시장을 왜곡한다고 항변하는 중이다.

하지만 19일 본지가 지난 2017년 1월부터 이날까지 국토교통부에 신고된 서울 아파트 매매계약 총 32만3981건 현황을 전수조사한 결과는 달랐다.

정부와 여당 항변과 달리 9억원 초과 거래는 전체 중 21%(6만8221건)에 불과했고, 고가주택 기준인 9억원 이하 거래가 25만5760건으로, 나머지 79%를 차지한 것으로 집계됐다.

가격대별로 세분하면 6억원 이하가 17만6367건(54.4%)으로 가장 많았고 △6억원 초과 9억원 이하 7만9393건(24.5%) △9억원 초과 15억원 이하 4만6484건(14.3%) △15억원 초과 2만1737건(6.7%)이다.

사실상 앞선 국토부 국정감사에서 정부와 여당이 입을 모아 실거래가 통계의 신뢰도를 깎아내렸던 논리는 사실과 달랐던 셈이다.
 

[자료 = 국토교통부 실거래가통계 갈무리]

지난 16일 홍기원 더불어민주당 의원은 “실거래가격지수는 신축이나 재건축 단지 등 거래가 빈번히 이뤄지는 곳을 중심으로 한 통계여서 가격 상승폭이 크게 나타날 수밖에 없지 않으냐”고 질의했고, 이에 김현미 국토부 장관은 “맞습니라”라고 동의했다.

통계 논란은 지난 7월부터 김현미 장관이 한국감정원 매매가격지수를 근거로 문재인 정부 3년간 “서울 아파트값이 14% 올랐다”거나 “집값 상승세가 안정됐다”는 발언을 하면서 불거졌다.

같은 기관인 한국감정원에서 공표하는 실거래가지수 통계만 봐도 같은 기간 서울 아파트값 상승률이 43.5%에 달하는 상황이었기 때문이다.

두 통계의 차이가 발생하는 가장 큰 원인은 표본이다. 매매가격지수는 전국 아파트 900만채 중에서 1만7190채를 표본으로 뽑아 집값 상승률을 계산한다.

반면 실거래가격지수는 별도의 표본설계 없이 해당 월에 거래된 모든 아파트 중에서 단지 규모와 면적, 동, 층수 등이 유사한 집단의 추이를 계산하는 방식이다.

전문가들은 실제 거래를 기반으로 한 실거래가지수가 현실과 가장 가깝다고 봤다. 매매가격지수는 거래가 빈번하지 않은 단지 위주로 표본설계가 잘못됐을 수 있다고도 지적했다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “실거래가지수는 자치구 단위로 보기에는 표본이 부족할 수 있지만, 서울 전체로 넓히고 시계열을 넓게 보면 오히려 표본이 충분하기에 현실 시장의 추이를 가장 잘 반영하는 지표”라고 설명했다.

또 익명을 요구한 G대학 부동산학과 교수는 “매매가격지수와 실거래가지수의 격차가 큰 걸 보면 매매가격지수 표본이 실제 시장에서 거래가 빈번하지 않은 단지 위주일 가능성이 있다는 증거​”라고도 지적했다.
 

[그래픽=김효곤 기자]