겹규제 피한 신반포2차, 호가 단숨에 2억원 올라

"조합설립인가 후 호가대로 거래될 확률 높아"

한강변 등 이점 부각...높은 초기투자금은 부담

일몰제, 의무 실거주 등 겹규제를 피한 재건축 단지 서울 잠원동 '신반포2차'가 기대감에 몸값을 높이고 있다.

신반포2차 인근 부자만들기공인중개사사무소 대표는 "조합설립을 코앞에 두고 있어 기대감이 거래상황, 가격에 영향을 주고 있다"며 "35평(전용면적 107㎡)의 경우 28억5000만~29억5000만원까지 호가가 올라 있다. 27억원대 거래사례가 있기 때문에 조합설립인가 이후에는 (호가대로) 거래될 확률이 높다"고 전했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 평형은 지난달 24일 27억5000만원에 손바뀜됐다. 역대 최고가로, 지난 7월 27일 거래액(24억원) 대비 3억5000만원 높은 액수다.

25평(전용 79㎡)의 경우 지난 8월 22일 22억원에 거래되며 역대 최고가를 찍었고, 현재 22억5000만원(네이버 부동산 기준)까지 호가가 올라 있다. 올해 초(4월 19일)만 해도 18억원에 팔렸던 평형이다.

신반포2차는 불붙은 사업속도뿐 아니라, '한강변 메리트' 등이 장점으로 부각되고 있다. 부자만들기공인 대표는 "2차 같은 경우 대단지인 데다 북향이긴 하지만 한강 조망권도 확보했고 트리플 역세권에서 멀지도 않아, 반포 타 단지 대비 투자가치를 인정받고 있다"고 말했다.

다만 초기 투자금은 적지 않은 편이다. 신반포2차는 전 평형이 15억원을 넘어 주택담보인정비율(LTV)이 0%다. 토지거래허가구역 등 규제가 없어 세입자의 보증금을 안고 투자할 수 있지만, 재건축 아파트라 전세가율은 낮은 편이다.

인근 반포베스트부동산 대표는 "투기과열지구 내 15억원 이상이라 담보대출은 전혀 안 된다. 30평(전용 92㎡~94㎡) 기준으로 전셋값이 5억~6억원 정도밖에 안 된다"며 "현금으로 19억~20억원 정도 필요하며 평형을 늘려 갈 경우 추가분담금도 생각해야 한다"고 말했다.

이 관계자에 따르면 30평(공급면적 100.92㎡)을 보유한 조합원이 34평(공급 120.84㎡)을 받기 위해서는 2억3700만~2억7100만원가량을 추가 분담금으로 내야 한다.

추가분담금은 용적률 수준에 따라 달라지는데 예상 용적률은 263.36%~299.95%로 추산된다. 신반포2차는 제3종 일반주거지역에 속해, 서울시 도시계획조례상 250%, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)상 300%의 용적률 상한을 적용받는다.

신반포2차는 잠원동 8만5331.1㎡ 부지에 13개 동, 1572가구 규모로 들어서 있다. 1978년 준공돼 재건축 가능 연한인 30년을 훌쩍 넘겼다. 총 조합원 수는 1641명이다.
 

서울 잠원동 신반포2차[사진 = 네이버지도]