실거주 5년 규제 피할까...하반기 '막차로또'에 청약 몰릴 듯

내년부터 분상제 적용 주택 '실거주 5년' 의무...갭투자 원천봉쇄

내년 2월 이후 분상제 미적용 청약, 일반주택 매매로 수요 갈 듯

민간택지 분양가상한제 적용에 따라 저렴하게 주택을 분양받으면서도 실거주 요건 등 규제를 피해갈 수 있는 '막차로또' 분양에 관심이 모인다. 내년 상반기부터는 상한제 주택도 '5년 실거주' 규제를 적용받는다.

실거주 의무 규제는 갭투자를 원천 봉쇄하는 장치로, 전매제한보다 더 센 규제라는 평가를 받는다. 전매제한 규제만 있으면 입주 때 세입자를 받아 잔금을 충당하고 추후 사정에 따라 실거주를 결정해도 되지만, 실거주 규제를 적용받으면 이 같은 매입이 불가능해진다.

6일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 하반기까지 분양을 앞둔 민간택지 분양가 상한제 적용 단지는 △서울 서초구 신반포3차·경남(래미안 원베일리) 재건축(10월) △서울 동대문구 이문1구역(래미안) 재개발(11월) △서울 은평구 역촌1구역(동부센트레빌) 재건축(11월) △서울 광진구 자양코오롱하늘채(12월) 등 4곳이다.

상한제 적용 유예기간 내 입주자 모집공고 신청을 마치지 못해 규제를 적용받게 된 단지들이 분양속도 조절에 나서면서 민간택지 분양물량이 예년보다 크게 줄었다는 분석이다.

지난해 10~12월에는 현재 민간택지 분양가상한제 지역에 속하는 재건축·재개발 분양물량만 11곳에 달했다. 올해 10~12월 재건축·재개발 물량은 3곳뿐이라는 점을 감안하면, 작년 동기보다 72.7%나 감소한 것이다.

올해 하반기 분양을 앞둔 단지는 그 수는 많지 않으나 투자 겸 실수요자가 기대해볼 만한 사실상 마지막 막차로또 분양이어서 기대를 모은다.

해당 단지들은 지난 12·16 부동산대책 발표에 따라 내년 2월 중순부터 시행되는 5년 실거주 의무를 비켜갔다. 저렴한 값에 주택을 취득할 수 있으면서도 규제는 상대적으로 덜한 셈이다. 

연말까지 청약당첨을 목표로 하는 50대 무주택자 윤모씨는 "민간택지 분양가상한제 시행에 따라 알짜 분양물량은 대부분 내년으로 미뤄졌는데, 내년부터 실거주 규제가 생겨나 더는 청약계획을 미룰 수 없는 상황"이라고 했다.

이후에는 민간택지 분양가상한제 적용을 피해간 지역이 주목받게 될 것으로 보인다. 기존에 분양가격 상승률이나 청약 경쟁률이 비교적 낮았던 곳들까지 과열될 가능성이 있다는 것이다.

윤지해 부동산114 리서치팀 연구원은 "가격 경쟁력이 충분하다면 의무 거주기간은 2차 고려대상일 것"이라면서도 "내년 2월 이후에는 상한제 미적용 지역 청약이나 일반주택 매매가 더 주목받을 수 있다"고 했다.

서울에서도 구로·강북·관악·금천·중랑·도봉·종로 등 7개구는 민간택지 분양가상한제 적용 대상이 아니다. 강서(5개동), 노원(4개동), 동대문(8개동) 성북(13개동), 은평(7개동) 등은 일부 동만 지정돼 있다.

경기권 역시 광명(4개동), 하남(4개동), 과천(5개동) 외 나머지 지역은 상한제 적용을 받지 않으며, 인천은 지정 지역이 전무하다.

현재는 수도권 공공분양에 대해서만 3~5년의 실거주 의무가 적용되고 있다. 공공분양은 △공공분양 △민간참여 공공분양 등으로 나뉜다.
 

[사진 = 부동산114]