[이슈분석] 임대차 3법 등 인위적 개입에 전셋값 급등...공급효과 미지수

최근 2년간 서울·경기·세종 등 요지 갭투자 비중 두배가량 증가

갭투자 늘수록 전세가격 상승, 매매가격 인상 압박으로 작용

임대차3법, 주택공급 효과 발효 때까지 세입자 구원투수 될까

[한강변을 따라 늘어선 35층 아파트들]

정부가 집값 안정을 위해 다음 주쯤 공급대책을 발표할 예정이지만 전세시장이 급격히 요동치고 있어 효과가 반감될 수 있다는 우려가 나온다. 

30일 한국감정원에 따르면 이달 넷째 주(27일 기준) 전국 주간 아파트 전세가격은 57주 연속 상승하며 0.17%를 기록했다. 특히 행정수도 이전 이슈로 세종(0.99%→2.17%) 전셋값이 급등했다. 

보통 전셋값 상승은 매맷값 상승으로 이어진다. 매맷값 대비 전세가율이 70~80% 이상인 지역에서는 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 증가한다. 홍춘옥 경제전문가는 "전셋값이 매맷값에 근접하면 전체적인 가격상승을 유도한다"고 말했다.

실제 윤두현 미래통합당 의원실에 따르면 서울은 개인 갭투자 비중이 2019년 43.8%에서 올해 44.8%로 1% 포인트 증가했다. KB주택가격동향에 따르면 이 기간 서울 아파트 가격지수는 7.86% 증가했다.

서울 25개 자치구 가운데 갭투자 비중이 가장 크게 증가한 곳은 동대문구(개인)로 29.7%에서 45.9%로 1년 만에 두 배 가까이 늘었다. 

전셋값 상승폭이 가장 큰 세종시의 경우, 갭투자 비중이 31.1%(2019년)에서 올해 52.1%로 두 배 가까이 늘었다. 법인도 0.4%에서 1.1%로 두 배 이상 증가했다. 한국감정원에 따르면 올해(1월 1일~7월 26일) 세종시 아파트값은 20.19% 올라 지역별 상승률 1위를 기록했다. 

정부의 공급대책이 나오거나 신축 아파트 입주물량이 늘면 전셋값은 보통 하락한다. 실제 강동구 고덕그라시움(5000여 가구), 롯데캐슬베네루체(2000여 가구), 송파구 헬리오시티(9500여 가구) 등 신축 아파트가 쏟아질 때마다 이 일대 전세가율은 50% 이하로 떨어졌다. 

그러나 지금은 임대차 3법, 전입신고 강화 등 규제 속도전으로 시장이 혼란스러운 상황이다. 송파구 잠실동 잠실엘스 85㎡(이하 전용면적)는 전셋값이 지난 6월 9억원에서 최근 11억원대로 한달 만에 2억원이 올랐다. 마포구 래미안마포리버웰 84㎡도 일주일 만에 전셋값이 9000만원 올라 이번 주 8억9000만원에 계약이 이뤄졌다.

이날 국회 본회의를 통과한 임대차 3법 가운데 계약갱신청구권과 전·월세상한제로 인한 부작용도 벌써 나타나고 있다. 

시장에서는 전세계약 갱신 거절을 위해 전세대출 동의를 거부하려는 집주인들이 늘고 있다. 또 임대 만료가 임박한 일부 집주인들은 계약갱신청구를 피하려고 친척, 지인 등을 동원해 허위 계약을 체결하는 분위기다.

세입자 보호를 위해 계약갱신 시 임대료 상승폭을 5%로 제한한 상한제는 오히려 시장에서 '최고가격제'로 작용할 우려가 있다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "임대료 상승폭이 2년에 5%로 조정되면 그동안 1~2% 올랐던 지역도 최대 상한폭으로 수렴할 것"이라고 말했다.