저금리인데 부동산 투자해볼까?...지식센터·상가·오피스텔, 수익형부동산 최강자는

고가 아파트 거래 규제로 상업용 부동산 시장 투자 수요 몰려

전통 투자 아이템인 오피스텔, 상가, 지고 지식산업센터 관심

[이미지=아주경제 DB. 현대 테라타워 감일 일러스트]

정부의 아파트 거래 규제 강화에 따른 반사이익으로 최근 상업용 부동산 시장으로 투자자들의 시선이 쏠리고 있다. 특히 수익률이 주춤하고 있는 오피스텔이나 상가 대신 오피스·집합상가·지식산업센터가 틈새 시장으로 부상하고 있다. 

◆오피스텔 수익률 4%대 그친 반면 집합상가 투자수익률 6% 

29일 관련업계에 따르면 최근 오피스텔 대비 오피스·집합상가 연평균 투자수익률은 1~2%포인트 높은 것으로 나타났다.

KB국민은행 자료에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률은 4.86%(2018년 기준)였지만 서울 오피스 투자수익률과 집합상가 투자수익률은 각각 6.73%, 6.29%로 오피스텔보다 1.43~1.87%포인트 높았다.

특히 올해에는 수익형 부동산 중 하나인 지식산업센터 거래가 큰 폭으로 늘었다. 한국산업단지공단 자료에 따르면 지식산업센터 거래량은 2006년 751건에서 2016년 4987건으로 약 6.6배 증가한 것으로 나타났다. 올 1분기 신설 및 변경 승인이 완료된 지식산업센터 건수는 50건으로 전년대비 28% 증가했다.

지식산업센터는 제조업·지식산업·정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물이다. 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있는 건축물을 뜻한다.

시장에서는 사상 최저금리와 고액 아파트 대출 규제 등으로 투자처를 잃은 시중의 자금이 수익형 부동산에 몰리고 있기 때문이라고 보고 있다.

특히 지식센터의 경우 대출규제에서 자유롭고 각종 세제혜택이 풍부하다. 행정안전부가 2022년 말까지 지식산업센터를 분양받고 직접 사용하는 중소기업에 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 감면해주고 있기 때문이다.

아울러 법인세 4년간 100%, 5년 이상 실사용시에는 양도세 100% 감면도 가능하다. 이러한 이점 때문에 일반 빌딩에서 비싼 임대료를 내던 중소기업, IT, 지식기반 사업들이 지식산업센터로 옮겨가는 추세다.

지식센터는 분양가 대비 최대 80%까지 저리로 대출이 가능한 것도 장점이다. 기술보증기금, 신용보증기금, 중소기업진흥공단 등의 정책자금을 통해 저이율로 대출받을 수 있기 때문에 분양가의 10~20% 정도의 초기 자금으로도 입주가 가능한 곳도 많다.

부동산 전문가는 "주택시장에 대한 대출규제가 강화되면서 적은 투자 금액으로 많은 수익을 거둘 수 있는 수익형 부동산 상품에 대한 관심이 높아지고 있다"면서 "오피스텔이나 소형 오피스의 경우 초기 투자비용이 높아졌지만 지식산업센터는 아직 서울 역세권에도 평당 900만~1000만원 대 매물이 있고, 초기 투입비용이 낮아 상대적으로 높은 수익을 거둘 수 있어 인기가 높다"고 말했다.

◆지식산업센터vs상가vs오피스텔...투자시 '깨알팁' 공개

전문가들은 수익형 부동산 투자에서 가장 중요하게 고려할 사항은 배후 수요라고 지적한다. 특히 주거시설이 안정적으로 공급된 신도시·택지지구 또는 뉴타운 등의 수익형부동산은 풍부한 배후수요가 입증된 만큼 전망도 좋다고 분석한다.

지식산업센터는 개인 입주가 아닌 기업체를 고정수요로 확보할 수 있다. 특히 산업단지, 업무지구 인근에 자리잡고 있다면 기업체 이전 수요까지 흡수할 수 있다. 법인(기업)과의 임대차 계약이 대부분이어서 잦은 임차인 교체로 인한 공실 및 임대료 연체 우려도 덜하다. 

전통적 투자처인 상업시설은 아파트처럼 '똘똘한 1점포'를 가리기 위한 옥석가리기 현상이 강화될 것으로 보인다. 단순히 인근 지역을 오가는 유동인구가 많은 곳이 아닌 상업시설을 이용할 만한 유효수요는 얼마나 되는지 이들의 주된 동선을 파악해 상업시설 투자에 나서는 것이 중요해질 전망이다. 

오피스텔은 공급이 적었던 지역이거나 아파트에서 브랜드 프리미엄을 수차례 경험했던 지역, 또는 소형 아파트를 대체할 주거공간 구성의 유무에 따라 투자가치가 엇갈릴 것으로 보인다. 실제 현대엔지니어링이 대전에 공급한 오피스텔 '힐스테이트 도안'의 경우 이 지역에 신축 아파트 공급이 부족하다는 점에 착안, 오피스텔이지만 아파트처럼 중대형 상품으로 구성해 평균 경쟁률 223대1을 기록하며 완판에 성공했다.

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 관계자는 "수익형 부동산 투자는 제로금리로 대출이자 부담이 낮아진 만큼 레버리지 효과를 통해 소자본으로 수익 창출을 극대화할 수 있다"면서 "다만 성숙 단계에 접어든 지역이 아닌 유효 수요가 확충된 지역, 상품 별로는 추가적인 금융혜택이 주어지거나 풍부한 인프라를 갖춘 곳, 교통여건 개선 등 호재가 있는 곳이 관심을 얻을 것"라고 말했다. 

또 다른 부동산 업계 관계자는 "상업, 업무용 시설도 결국에는 새롭게 유입되는 인근 거주지의 생활 인프라 발전과 궤를 같이한다"면서 "사업성을 확인하는 방법으로 주택시장의 흥행지 인근 사업장을 눈여겨보는 것도 좋다"고 조언했다.