[12·16 부동산대책] 15억원 넘는 아파트 대출 금지…초고강도 대출규제 가동

3주택 이상·서울 등 2주택자에 종부세 최고 4.0% 중과

상한제 서울 강서·노원 등 5개구 37개 동 추가 지정…수도권 과천·광명·하남 13개 동도

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 김현미 국토부 장관, 홍 부총리, 김현준 국세청장.[사진=연합 제공]

투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 시가 15억원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 17일부터 전면 금지된다.

앞으로 서울 강남권에서 적어도 전용 84㎡ 아파트를 살 때 주택담보대출을 단 한푼도 받을 수 없게 된 것이다.

또 3주택 이상 보유자와 서울·세종 전역 및 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 세율이 최고 4.0%로 중과된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 세 부담 상한도 200%에서 300%로 오른다.

민간택지 분양가 상한제 적용 대상으로 앞서 지정된 서울 강남 등 8개 구, 27개 동 외에 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개 구내 37개 동이 추가됐다. 수도권에서 집값 상승을 주도한 과천·광명·하남시의 총 13개 동도 상한제 대상에 포함됐다.

이에 따라 민간택지 분양가 상한제 대상 '핀셋지정'은 사실상 유명무실하게 됐다.

기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 16일 이런 내용 등을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 이번 부동산 대책은 현 정부 들어 18번째다.

시가 15억원 초과 초고가 아파트 구입 주택담보대출 금지는 전 금융권 가계대출에 적용되며 주택임대업·매매업 개인사업자나, 법인, 개인 등에 제한을 두지 않는다. 15억 초과 아파트는 현금으로만 구입하라는 의미다.

규제지역 내 시가 9억원 초과 주택에 대해선 23일을 기해 주택담보대출비율(LTV) 규제를 추가로 강화하기로 했다.
기존에는 대출액 모든 구간에 LTV 40%를 균등하게 적용했지만 앞으로는 9억원을 초과하는 부분에 대해선 LTV를 20%만 적용한다.

이런 방식을 적용하면 시가 9억원 초과 주택의 대출한도가 줄어든다. 일례로 시가 14억원 주택에 대해 대출을 받을 경우 기존에는 5억6000만원까지 가능했지만 앞으로는 4억6천만원까지 받을 수 있다.

시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 더 촘촘해지고, 실수요자에게 예외적으로 부여한 처분·전입 유예 기한이 2년에서 1년으로 줄어든다.
주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)로 제한됐던 전세대출 규제는 서울보증보험 등 민간 시장까지 확대된다.

시가 9억원을 넘는 주택을 보유한 사람은 DSR 규제도 더 강하게 받는다. 금융회사별 DSR 관리 시스템을 차주별로 바꾸는 것이다.

즉 기존 DSR 규제에서 은행은 자 은행 내 DSR 평균을 40% 이내로 관리하면 됐다. 특정 고객에게 DSR 20%를 적용했다면 다른 고객에게는 60%로 적용해도 되는 방식이다. DSR는 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 개념이다.

앞으로는 시가 9억원이 넘는 주택에 대해선 대출자별로 40%(비은행권은 60%)를 넘을 수 없다. LTV나 총부채상환비율(DTI)처럼 즉각적인 대출한도 제한 효과를 내게 된다는 의미다.

실수요자를 대상으로 적용해주던 처분·전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄인다.

기존 규제에서 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택대출을 허용해줬다.

앞으로는 1년 이내에 전입해야 한다. 이 규제상에서 고가주택의 기준선도 공시가격 9억원(시가 13억~14억원)을 시가 9억원으로 바꿨다.

규제지역 내 1주택세대가 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 내줬던 예외조항도 1년 내 처분으로 바뀐다.

홍남기 경제 부총리겸 기획제정부 장관은 이날 브리핑을 통해 "주택 시장 안정에 대한 정부의 의지는 어느 때보다 확고하다"며 "주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다"고 강조했다.

특히 홍 부총리는 "필요한 경우 내년 상반기 중 주택 수요, 공급량 측면에서 추가적인 종합대책을 마련하겠다"며 "시장안정을 위해 필요하다면 세제와 대출 규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저 없이 시행하겠다"고 예고했다.