오피스 공실 늘었는데 임대료는 껑충…서울 상업용 부동산 '양극화'

2분기 서울 오피스 공실률 6.5%…CBD 공급 집중에도 대형 오피스 임대료 8.5% 상승

오피스 공실 늘었지만, 임대료는 내리지 않았다. [그래픽=알스퀘어 제공]

신규 오피스 공급이 크게 늘면서 서울 평균 공실률이 상승했지만, 우량 자산을 중심으로 임대료와 투자 수요가 견조한 흐름을 이어가며 오피스 시장의 선별화가 뚜렷해지고 있다.
 
12일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 2026년 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 전분기보다 0.4%포인트 상승한 6.5%를 기록했다. 11개 오피스, 약 9만9,000평 규모의 신규 공급이 이뤄진 가운데 60% 이상이 도심권역(CBD)에 집중되면서 전체 공실률 상승을 이끌었다고 알스퀘어는 밝혔다.
 
특히 CBD에는 ‘G1서울’ 4만3,388평과 ‘르네스퀘어’ 1만2,587평 등 총 6만1,642평의 오피스가 새롭게 공급됐다. 이에 따라 CBD 공실률은 전분기보다 2.4%포인트 오른 7.3%를 기록했다.
 
다만 공급 증가가 임대료 하락으로 이어지지는 않았다. CBD 대형 오피스 평균 임대료는 전년 동기 대비 8.5% 상승하며 서울 주요 권역 가운데 가장 높은 상승폭을 기록했다. 신규 공급이 늘어나는 상황에서도 입지와 상품성이 높은 오피스에 대한 수요는 유지된 셈이다.

 
강남권역(GBD)에서는 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 현상이 두드러졌다. 2분기 신규 공급이 없었던 GBD의 초대형 오피스 공실률은 0.3%, 대형 오피스 공실률은 2.2%에 그쳤다. 공급이 제한된 가운데 기업들이 입지와 건물 경쟁력이 높은 프라임 오피스를 선호하는 흐름이 이어진 것으로 풀이된다.
 
투자시장에서는 거래 규모가 크게 늘었다. 2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전분기 3조5000억원보다 약 1.7배 증가했다. 반면 평균 거래 평당가는 2,719만원으로 전분기보다 11.1% 하락했다. 비(非)코어 자산의 거래 비중이 확대되면서 전체 평균 가격이 낮아진 것으로 분석된다.
 
여의도권역(YBD)은 거래 규모와 가격에서 두드러진 기록을 세웠다. ‘IFC 오피스동’은 약 1조9278억원에 거래되며 2분기 전체 오피스 거래 가운데 분기 최대 규모를 기록했다. ‘하나증권 여의도사옥’은 약 8112억원, 평당 약 3840만원에 거래되며 YBD 오피스 역대 최고 평당가를 경신했다.
 
알스퀘어는 하반기에도 우량 자산을 중심으로 오피스 투자 수요가 이어질 것으로 전망했다. 이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 "하반기에도 우량자산 중심의 거래 기조는 이어질 것"이라며 "입지 경쟁력이 우수하고 안정적인 현금흐름을 확보한 자산, 또는 우수한 물리적 스펙과 밸류애드(Value-add) 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높을 것"이라고 말했다.
 
이번 2분기 오피스 시장은 단순히 공급량이 늘었다는 이유만으로 자산 가치가 일괄적으로 하락하지 않는다는 점을 보여줬다. 공실률 상승에도 우량 오피스의 임대료와 거래 가격이 강세를 보이면서 앞으로는 입지와 자산 경쟁력에 따른 시장 내 차별화가 더욱 심화될 것으로 보인다.
 
한편 알스퀘어는 서울 중구 다동의 옛 하나SK카드빌딩인 ‘패스트파이브타워’가 매물로 나와 에이커트리와 공동 매각 자문에 착수했다고 지난 20일 밝혔다.