이재명 정부의 주택 공급 목표 달성을 위해서는 공공 주도 정책만으로는 한계가 있으며, 민간 공급 역량을 회복시키는 규제 개선이 필요하다는 주장이 제기됐다. 공공 공급 확대와 함께 비아파트와 민간 주택 공급 기반을 되살려야 주택시장 안정 효과를 낼 수 있다는 지적이다.
24일 아주경제가 서울 중구 프레스센터 서울클럽에서 개최한 ‘2026 부동산 정책포럼’에서 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 ‘주택 공급 135만호+α와 민간 활력 제고를 위한 공급 체계 혁신 방안’을 주제로 발표했다.
김 실장은 이날 “주택 공급의 85%, 서울은 90% 이상을 민간이 담당하고 있다”며 “공공 공급 확대도 중요하지만 민간 공급 여건을 개선하지 않으면 공급 부족 문제를 해결하기 어렵다”고 말했다.
그는 정부가 수도권 135만호 공급과 도심 6만호 신속 공급 등을 추진하고 있지만 실제 공급 실적은 기대에 미치지 못하고 있다고 진단했다. 경기순환시계상 건설기성액은 회복 국면에 진입했지만, 주거용 건설기성액은 올해 1분기 전년 동기 대비 12% 감소하는 등 주택 건설시장은 여전히 위축된 상태라는 설명이다.
김 실장은 공공 주도 공급만으로는 입지와 속도, 수요 대응 측면에서 한계가 있다고 봤다. 도심 선호 지역의 다양한 주택 수요를 충족하려면 민간의 사업 참여와 공급 여건 개선이 함께 이뤄져야 한다는 것이다.
특히 비아파트 시장 침체를 공급 부족의 핵심 원인 중 하나로 꼽았다. 서울 비아파트 시장은 전세사기 여파와 다주택자 규제, 금융·세제 규제 강화 등이 겹치며 공급이 급감하고 있다. 다가구주택과 오피스텔은 임차가구 비중이 80~90%에 달해 임대 목적의 투자 수요가 필수적이지만, 현재는 공급 기반 자체가 약화됐다는 분석이다.
김 실장은 “비아파트는 아파트 입주가 어려운 서민과 청년, 노인가구의 중요한 주거 사다리”라며 “시장의 수요에 맞춰 비교적 빠르게 공급할 수 있는 만큼 주택시장 안정을 위해 반드시 필요한 시장”이라고 강조했다.
그는 서울 주택시장을 단순히 투기와 수요 억제의 문제로만 볼 수 없다고도 지적했다. 글로벌 기업과 일자리가 집중되는 ‘슈퍼스타 도시’ 현상이 나타나면서 서울의 주택 수요가 지속적으로 늘어나고 있다는 것이다. 수요가 구조적으로 증가하는 상황에서 공급을 억제하는 방식만으로는 시장 안정을 기대하기 어렵다는 취지다.
김 실장은 “서울은 이미 글로벌 슈퍼스타 도시로 진입하고 있다”며 “좋은 일자리와 교육, 상권이 집중되면서 주택 수요도 계속 몰리고 있다”고 말했다. 이어 “지속적인 주거 공간 확보와 다양한 가격대의 주택 공급이 병행돼야 한다”고 덧붙였다.
민간 공급 활성화를 위해서는 금융·세제 규제 개선이 필요하다고 주장했다. 그는 “잔금 마련이 어려워 계약이 해제되고 착공이 지연되는 사례가 적지 않다”며 “주택 건설 자금 조달과 실수요자 금융 애로를 해소할 필요가 있다”고 말했다.
김 실장은 비아파트와 민간 공급을 정상화하려면 수요자 금융과 사업자 금융을 함께 봐야 한다고 강조했다. 분양성과 자금 조달이 막히면 인허가를 받아도 착공으로 이어지기 어렵고, 이는 다시 입주 물량 부족과 전월세 시장 불안으로 연결될 수 있다는 설명이다.
김 실장은 “공공 공급은 서민 주거 안정을 위해 중요하지만 공급 속도와 규모 측면에서는 결국 민간의 역할이 필수적”이라며 “민간과 공공이 함께 공급을 늘려야 주택시장 안정 효과를 낼 수 있다”고 강조했다.
이은별 기자star@ajunews.com
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