'시장 정상화'라는데...강남 매물 10% 늘 때 서울 외곽은 20% 실종

강남3구 매물 10%↑…서울 변두리는 매물 감소에 가격 '뜀박질'

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 양도세 중과 유예 종료 등 다주택자를 겨냥한 규제 강화에 속도를 내는 가운데, 정작 현장에서는 지역별 시장 흐름이 극명하게 엇갈리고 있다. 세 부담 압박이 큰 강남3구는 매물이 10% 이상 늘어나며 관망세가 짙어진 반면, 강북 등 외곽 지역은 오히려 매물이 20% 가량 증발하며 거래 절벽이 심화하는 양상이다. 시장 정상화라는 취지와 달리 강도 높은 규제와 공급 위축으로 인한 전·월세 시장의 불안으로, 중저가 매물이 빠르게 소진되고 있다는 분석이다.
 
부동산 플랫폼 아실에 따르면 4일 기준 서울 강남3구의 아파트 매물은 2개월 전 대비 10% 넘게 증가했다. 두드러진 증가 폭을 보인 곳은 송파구다. 2개월 전 3374건이었던 아파트 매물은 현재 3896건으로 늘며 15.4%나 늘었다. 서초구(13.6%), 강남구(13.3%) 외에 광진구(14.4%) 등 한강벨트 일대 역시 나란히 상위권에 이름을 올렸다.
 
최근 양도세 중과 공식화와 보유세 인상 검토 등 정부의 세제 압박이 이어지면서, 다주택자들이 매물 정리에 나선 결과로 풀이된다. 여기에 고가 주택에 대한 대출 제한으로 갈아타기 수요가 차단되면서 기존 매물마저 소화되지 못한 여파다.
 
고가 지역의 매물 출회가 가시화하면서 정부도 고무적 반응을 보이고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 3일 자신의 사회관계망서비스에서 "올해 들어 강남3구 매물이 10%대로 늘었다. 정상화로 가는 첫 신호"라고 평가하기도 했다.

 
반면 강남권과 달리 서울 중저가 및 외곽 지역의 매물 품귀 현상은 심화하고 있다. 성북구의 경우 같은 기간 1919건이던 매물이 1532건으로 20.2% 급감하며 서울에서 가장 가파른 감소세를 보였다. 이어 강북구(-13.2%), 구로구(-11.7%), 노원구(-10.3%) 등 중저가 아파트 밀집 지역 대부분이 10% 이상의 매물 감소세를 기록했다.
 
전세 대출 규제와 공급 부족으로 전셋값이 폭등하자 실수요자들이 상대적으로 대출 활용이 용이한 6~9억원대 매물로 이동한 여파다.
 
정부가 '10·15 부동산 대책' 등을 통해 전세대출의 문턱을 대폭 높인 데다, 토지거래허가구역 확대로 인한 실거주 의무 강화로 임대차 공급 역할을 하던 매물들이 대거 사라진 상황이다.
 
실제 아파트 매물이 크게 감소한 중저가 지역의 전세 물량 감소폭은 더욱 심각한 수준이다. 구로구의 아파트 전세 물량은 2개월 전과 비교해 29%나 줄었고, 성북구(-23.3%)와 노원구(-22.7%)의 전세 매물도 20% 넘게 빠졌다.
 
여기에 신규 주택의 공급 및 인허가 실적이 위축되며 '공급 절벽' 우려가 확산되자, 내 집 마련에 나선 실수요자들이 외곽 지역 매물을 즉각 소화하는 모양새다.
 
이에 따라 일대 아파트 가격도 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 1월 넷째 주(26일 기준) 성북구 집값은 0.42%, 노원구는 0.41% 상승했다. 한강 이남에서는 관악구의 매매가격이 0.55%나 오르며 중저가 지역의 집값 상승세가 더욱 두드러졌다.
 
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권은 높은 양도차익에 따른 세금 부담으로 선제적 차익 실현 매물이 늘어나는 반면, 강북권은 실거주 의무와 임대사업자 물량으로 인해 매도 가능한 매물 자체가 적은 상황"이라며 "당분간 무주택자 실수요가 15억원 이하 중저가 지역으로 유입되는 ‘키 맞추기 장세’가 지속될 것으로 보인다"고 분석했다.