"대출 문 닫힐라" 서울 생애최초 매입자, 중저가 주택 '싹쓸이'…은평구 3배 '폭증'

서울 생애최초 매수세 12월 반등…은평·강서·동작 등이 견인

집값 상승·추가 규제 우려 겹쳐…금융 한도 내 '가성비 단지' 쏠림 뚜렷

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

지난달 서울 부동산 시장의 생애최초 주택 매입자 수가 연말 비수기임에도 불구, 이례적인 반등세를 기록한 것으로 나타났다. 상반기 거래 광풍이 불었던 6월 고점 이후 하향 곡선을 그리던 매수세가 12월 들어 다시 연중 최고치에 근접한 것이다. 공급 가뭄으로 인한 서울 집값 상승에 더해, 규제 강화를 피하려는 무주택 실수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 중저가 매입에 나선 결과로 풀이된다.
 
19일 대법원 등기정보광장에 따르면, 지난달 서울 집합건물(오피스텔·아파트·연립주택·다세대주택 등)의 생애최초 매입자 수는 총 6215명을 기록했다. 이는 지난해 연중 최고치를 기록했던 6월(7192명)과 7월(6344명)에 이어 세 번째로 높은 수치다.
 
7월부터 시작된 금리 변동성과 가계대출 관리 강화 기조로 11월(4515명)까지 완연한 감소세를 보이던 매입자 수는 한 달 만에 38% 급증하며 반등에 성공했다.
 
강남 3구 등 고가 지역이 관망세를 유지한 반면, 중저가 지역을 중심으로 생애최초 매입자 수가 늘면서 전체 증가세를 견인했다.
 

자치구 별로 은평구(789명), 강서구(409명), 동작구(458명) 등은 지난달 생애 최초 매입자 수가 연중 최고치를 경신했다. 특히 은평구의 경우 매입자 수가 지난해 11월 261명에서 지난달에는 789명으로 1개월 만에 3배 넘게 급증하기도 했다. 
 
시장 전문가들은 이 같은 현상의 원인으로 집값 급등과 대출 규제 정책의 불확실성을 꼽는다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.98%로 집계됐다. 전년 상승률은 4.67%로 1년 만에 두 배 가까이 상승했다.
 
여기에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 확대와 가산금리 인상 등 금융 규제 강화 기조가 이어지면서, 상대적으로 혜택이 유지되는 생애최초 특례를 활용해 '내 집 마련'에 나서려는 수요가 집중됐다는 분석이다.
 
10·15 대책으로 무주택자의 경우 LTV(주택담보대출비율)가 70%에서 40%로 줄었지만, 생애 최초 매입자는 기존대로 70%가 유지된다.
 
특히 은평구와 강서구 등 9억원 이하 중저가 단지가 밀집한 지역으로 수요가 쏠린 것은 금융 한도와 밀접한 연관이 있다는 지적이다. 마포·성동 등 준상급지의 진입 장벽이 높아진 상황에서, 실거주 가치가 높고 대출 승인이 용이한 가성비 단지를 선택한 것으로 분석된다.
 
은평구 응암동 인근의 한 공인중개업소 관계자는 "대출 한도에서 여유가 있을 때 계약을 마치려는 30·40 세대의 문의가 지난해 말 늘었다"며 "공급 부족 우려가 여전한 상황에서 다시 가격이 출렁이면서 심리적 마지노선이 작동한 것"이라고 설명했다. 실제 매수 주체의 연령대별 분포를 보면 30대와 40대가 전체 거래의 약 72%를 차지하며 시장의 허리 역할을 했다. 

연말 매수세가 집중되며 지난해 서울 내 생애최초 매수인 수도 6만1159명을 기록했다. 이는 2021년(8만1412명) 이후 11년 만에 가장 많은 수준이다. 전년(4만8493명)과 비교하면 26%가량 증가했다.
 
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “공급 감소가 구조적이다보니 일부 지역의 집값의 상승세가 이어지고 있는 상황”이라며 “대출 여유가 있는 생애최초 매수자들이 차선으로 선택할 수 있는 지역들로 하향 매수에 나서면서 중하위 지역의 매입이 늘어나는 움직임이 두드러지고 있다”고 전했다.