[10·24 대책 일주일] 수익형부동산, 너 마저...

내년 3월부터 '여신심사 가이드라인' 도입…중개업소 "투자금액 한도 낮춰 문의"

2015년 이후 중·소형 빌딩 매매시장 연도별 거래 금액 규모 현황.[그래픽=김효곤 기자 hyogoncap@]

지난 24일 정부의 '가계부채 종합대책' 발표 이후 상가·오피스텔 등 수익형부동산 시장이 급랭 조짐을 보이고 있다.

수익형부동산 시장은 새 정부 출범 이후 연이어 발표된 고강도 부동산 규제에도 불구, 이렇다 할 타격 없이 오히려 반사이익을 입어왔다. 규제 방안이 주로 아파트 분양 등 주택시장에 초점이 맞춰진 탓에, 수익형부동산 시장까지 정교히 제재하기엔 무리가 따랐기 때문이다.

하지만 정부는 이번 대책을 통해 최근 증가세가 확대되고 있는 부동산 임대사업자 대출 '여신심사 가이드라인'을 내년 3월 은행권부터 도입하겠다고 밝혔다.

이 가이드라인은 부동산 임대업자의 대출 상환능력 심사 시 '임대업 이자상환비율(RTI: Rent to Interest)'을 기준으로 삼겠다는 내용을 담고 있다. RTI란 연간 이자비용 대비 연간 임대소득 비율을 뜻한다.

아직 정부가 RTI에 대해 정확한 규제비율을 산정하진 않았지만, 임대소득이 이자비용을 넘어서야 대출이 가능해질 것으로 전망된다.

이로 인해 임대수익률이 낮은 수익형 부동산을 보유한 임대업자의 경우 타격이 불가피해질 것으로 보인다. 무엇보다 이번 가계부채 대책이 수익형부동산까지 표적으로 삼고 있다는 분석도 나온다.

한 빌딩 중개업 관계자는 "이번 대책 발표 이후 투자자들의 하향 물건 문의가 늘었다"며 "반년 내 대출을 끼고 홍익대 인근 50억원 가량의 꼬마빌딩에 투자하려던 한 고객의 경우 대책 이후 눈높이를 낮춰 이면도로변의 30억원 규모 빌딩 물색을 의뢰했다"고 말했다.

그는 이어 "매수 유보 움직임을 보이는 투자자들도 적지 않다. 투자 외형이 줄면 물건에 대한 만족도가 떨어질 수밖에 없다"며 "통상적으로 같은 지역에서 금액 하향 조정을 하다보면 이에 따른 예상 수익률도 비례해서 떨어지게 마련이다. 예상 금액에서 10억~20억원가량 투자 금액을 낮춰야 하는 상황과 맞닥뜨리다보니 대책 이후 투자 자체를 포기하겠다는 의사를 밝힌 고객도 더러 있었다"고 덧붙였다.

29일 리얼티코리아의 자료에 따르면 중·소형 빌딩 거래 금액 규모는 2015년 5조5300억원, 작년 5조4100억원에 이어 올해 3분기까지 4조8400억원을 기록했다. 연말이 되면 금액 규모가 작년보다는 높을 것으로 보이지만, 대책 이후 4분기부터 거래 빈도가 줄어 재작년 수준을 넘어서긴 어렵다는 반응이 많다.

문소임 리얼티코리아 수석연구원은 "앞으로 웬만큼 자금 여유가 있지 않은 이상 추가 담보대출이 더욱 어려워져 건물을 매입하는 일이 쉽지 않을 것"이라며 "건물을 매입한다 해도 대출 원리금 상환이 가능한 예산 범위 안에서 투자하는 경향이 짙어질 것"이라고 분석했다.

문 연구원은 "건물 소유자는 지금까지 대출이자 비용만 신경 썼지만, 앞으로는 대출 원금의 일부도 함께 갚아나가는 상황에 맞닥뜨리게 된다"며 "연내 중·소형 빌딩 총 거래금액은 5조원 중반대 수준을 기록할 보인다. 하지만 이번 4분기에는 여윳돈이 있는 투자자 위주로만 빌딩시장에 진입하게 돼 전체 거래 빈도는 다소 수그러들 것"이라고 예측했다.

한국은행이 사실상 연내 기준금리 인상을 예고한 점도 수익형부동산에 악재로 작용하리라 전망된다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최근 수년간 지속된 수익형부동산의 인기는 순전히 저금리 흐름에 편승했다 해도 과언이 아니다"라고 말했다.

그는 "수익형부동산은 일반 주택과 달리 시장 트렌드, 공실률까지 감안해야 하는 등 복잡한 투자 메커니즘을 갖고 있는 상품"이라며 "금리마저 상승할 경우 이에 따른 이자부담도 증가하게 마련이다. 수요층 입장에서는 고정 리스크가 늘어나 투자를 주저할 수밖에 없다"고 예측했다.