PF 이자에 조합원 분담금까지…추가 금리인상에 건설업계 긴장

조달금리 0.25%p 상승 땐 1조원 차입 사업장 연 25억원 부담

주담대·전세대출 이자도 증가…차환·착공 지연 우려

[사진=챗GPT]

기준금리 추가 인상 가능성에 건설·부동산시장의 긴장감이 높아지고 있다. 대출금리가 오르면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 차환과 정비사업비 부담이 커지고, 주택 매수 여력도 줄어들 수 있어서다. 금융비용 증가가 조합원 분담금 부담과 착공 지연으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

11일 금융권에 따르면 모건스탠리는 한국은행이 이달 기준금리를 연 3.00%에서 3.25%로 인상하고, 내년 1분기에는 3.50%까지 올릴 것으로 전망했다. 한국은행은 지난 9월 금융안정 상황 설명회에서 기준금리가 0.25%포인트 오르면 가계와 기업의 연간 이자부담이 약 7조원 늘어날 것으로 추산했다.

대출 잔액이 유지되고 금리가 0.25%포인트 오른다고 가정하면 5억원을 빌린 차주의 연간 이자부담은 125만원 늘어난다. 3억원의 전세자금대출을 받은 세입자는 연 75만원, 월 6만2500원을 더 내야 한다. 이자 부담 증가는 주택 매수 여력을 낮추고 건설사의 분양에도 부담으로 작용할 수 있다.

기준금리가 3.25%로 오르면 기존 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법정 전월세전환율 상한은 연 5.00%에서 5.25%로 높아진다. 다만 기존 월세가 자동으로 오르는 것은 아니다. 심형석 우대빵부동산연구소 소장은 “월세는 금리에 연동되기 때문에 전환율도 높아지고 상승 압력도 커질 것”이라고 말했다.

건설·개발업계는 자금 조달과 대출 차환 부담을 우려하고 있다. 금융위원회에 따르면 올해 6월 말 금융권 PF대출 잔액은 115조8000억원이다. 이 잔액이 유지되고 대출금리가 일괄적으로 0.25%포인트 오른다고 가정하면 연간 이자비용은 약 2895억원 늘어난다.

실제 부담은 고정·변동금리 여부와 만기, 차환 조건에 따라 달라진다. 다만 신규 대출이나 만기가 돌아오는 사업장은 시장금리 상승에 노출될 수 있다. 정비사업이나 PF 사업장이 1조원을 차입한 상황에서 조달금리가 0.25%포인트 오르면 연간 이자비용은 25억원 늘어난다.

특히 지방 사업장이나 신용도가 낮은 중견·중소 건설사와 시행사의 부담이 커질 수 있다. 사업성이 떨어지는 현장은 차환 조건이 나빠지거나 추가 자금 조달에 실패하면서 착공을 늦추고 사업 자체를 재검토할 가능성도 있다. 분양 지연으로 대출 상환이 늦어지면 금융비용이 더 쌓이는 악순환도 우려된다.

금융비용 증가는 정비사업비에도 영향을 준다. 조합의 사업비 대출금리가 높아지면 이자비용이 늘고, 사업기간이 길어질수록 누적 부담도 커진다. 이는 조합원 추가분담금 부담으로 이어질 수 있다. 분양가 규제와 수요 여건상 비용을 일반분양가에 반영하기 어려운 사업장은 사업성도 악화할 수 있다.

한 중견 건설사 관계자는 “건설업황이 안 좋은 상황에서 금리가 추가적으로 올라 자금조달 압박이 세지면 기존 사업도 악영향을 받을 수밖에 없다”고 설명했다.