전국 상가 망했다는데… 서울 상가는 1.5배 비싸게 낙찰

업무·상업시설 경매 8268건 역대급

낙찰률 20% 저조…낙차가율도 반절

사업지연·상가배치·분양조건 등

정비사업지 상가 경매 조건 따져봐야

 

서울 종각역 인근 한 건물에서 관계자들이 폐업관련 폐기물을 옮기고 있다. [사진=연합뉴스]

상가·오피스텔 등 상업용 부동산이 고금리, 공실 부담으로 침체에 빠졌다. 업무·상업시설 경매 물량이 역대급 수준으로 쌓이는 등 경매시장에도 고스란히 반영되고 있다. 하지만 재건축·재개발 기대감이 높은 서울 핵심지 상가에서는 프리미엄이 붙는 모습이다.
 
14일 지지옥션의 ‘2026년 6월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 전국 업무·상업시설 경매 진행건수는 8268건으로 집계됐다. 전월 7579건보다 약 9% 늘어나 월간 기준 역대 최대 수준을 기록했다. 특히 상가와 오피스텔이 가장 큰 비중을 차지했다.
 
경매 물건은 늘었지만 낙찰 성적은 부진했다. 전국 업무·상업시설 낙찰률은 20.0%로 전월보다 0.3%포인트 하락했다. 낙찰가율도 51.3%로 전월 53.2%보다 1.9%포인트 떨어졌다. 감정가의 절반 수준에서야 거래가 이뤄진 셈이다. 평균 응찰자 수도 2.8명에 그쳤다.
 
상업용 부동산 시장의 부진이 경매 지표에 그대로 반영된 것으로 풀이된다. 상가는 자영업 경기와 임대 수익, 공실률에 민감한 자산이다. 금리 부담이 높고 소비 회복이 더딘 상황에서는 임대료 상승을 기대하기 어렵다. 오피스텔 역시 주거용과 수익형 상품 사이에서 투자 매력이 약해지면서 경매 물건 증가세를 키우고 있다.

 
지방은 더 냉랭한 분위기다. 세종 업무·상업시설 낙찰가율은 29%에 그쳤고, 강원은 38.7%, 전북은 42.3%, 경남은 42.4% 수준으로 파악됐다.
 
서울은 달랐다. 서울 업무·상업시설 낙찰가율은 71.7%로 전월(67.9%)대비 3.8%포인트 상승했다. 전국 평균 51.3%와 비교하면 20%포인트 이상 높다. 서울 핵심지 물량에는 여전히 수요가 많다는 의미다.
 
특히 정비사업지 상가가 강세를 보였다. 서울 마포구 도화동 재건축 아파트 단지 내 상가와 강동구 천호동 강동역 일대 재정비촉진구역 내 상가는 감정가보다 평균 1.5배 높은 가격에 새 주인을 찾았다. 광진구 소형 오피스텔 5건도 모두 감정가 대비 100% 수준에 낙찰됐다.
 
앞으로 경매시장에서 지역별 상가 온도차는 더 벌어질 것으로 보인다. 특히 역세권, 정비사업지, 대단지 배후 상권 등 프리미엄이 붙은 서울 상가의 경우 선별 수요가 늘어날 가능성이 크다.

다만 정비사업지 상가는 조합 정관, 상가 조합원 지위, 분양권 인정 여부, 영업보상, 권리관계 등을 따져야 한다. 재건축·재개발 사업이 지연되거나 상가 배치·분양 조건이 불리하게 바뀌면 기대했던 개발 이익이 줄어들 수 있다.
 
업계 관계자는 “업무·상업시설 경매 진행건수가 역대 최대를 기록했다는 것은 버티지 못한 자산이 시장에 나오고 있다는 의미”라면서 “서울 정비구역 상가는 개발 기대감과 배후 수요로 인해 일반 상가와 다른 평가를 받고 있다”고 말했다.
 
이어 “상가 경매는 입지와 권리관계에 따라 수익성이 크게 갈린다”며 “감정가보다 높게 낙찰됐다는 이유만으로 따라 들어가기보다는 정비사업 진행 단계와 상가 조합원 지위, 향후 임대수요를 함께 따져야 한다”고 덧붙였다.