'3만호' 공급 차질 위기…서울시 "이주비 대출규제 풀어야"

올해 이주 예정 43곳 중 91%(39곳) 대출규제 위기 직면

"가계대출 아닌 필수 '사업비용' 인식 강조"

이주비 부족 피해 사례. [사진=서울시]

서울시가 정부에 이주비 대출 규제 합리화를 촉구했다. 정부의 규제 직격탄으로 약 3만 가구에 이르는 정비사업 공급 지연이 불가피해졌기 때문이다. 

27일 서울시에 따르면 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳 중 39곳(3만 1000가구)이 대출 규제 정책으로 이주비 조달에 차질을 빚고 있다.

서울 정비사업은 정부의 6·27 가계부채 관리강화 방안과 10·15 주택시장 안정화 대책 발표로 △1주택자 LTV(담보인정비율) 40% △다주택자 LTV 0% △대출 한도 6억 원이라는 강력한 규제를 적용받고 있다.

이번 조사 대상 43곳 중 대출규제를 적용받지 않는 3곳(시행일 전 관리처분인가 완료)과 HUG(주택도시보증공사) 이주비 융자를 승인받은 모아주택 1곳을 제외한 39곳이 규제 영향권에 놓였다. 이 중 재개발·재건축이 24곳(2만6200만호), 모아주택 등 소규모주택정비사업이 15곳(4400호)이다.

현재 대출규제는 1주택자 LTV 40%, 다주택자(1+1 분양포함) LTV 0%, 대출 한도 6억원으로 강력하게 적용되고 있다. 이에 조합들은 이주비가 턱없이 부족해져 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토 중이지만, 고금리에 따른 막대한 이자 비용 부담이 불가피한 실정이다.

특히 자금 조달 여건은 사업지역과 규모, 시공사에 따라 더욱 양극화되고 있다. 강남권 등 대규모 정비사업장은 기본이주비보다 약 1~2% 금리가 높더라도 대형 시공사를 통한 추가이주비 조달이 가능하다.

반면 중·소규모 사업장은 기본이주비보다 3~4% 이상 높은 고금리를 감수해야 한다. 조합원의 금융부담이 가중될 뿐 아니라 자금 조달 협상과 절차 이행에 상당한 시일이 소요돼 사업 지연과 사업비 증가 등 악영향을 받고 있다. 

중견 건설사가 참여하는 소규모주택정비사업인 모아주택의 상황은 더욱 심각하다. 정비사업의 마지막 관문인 ‘이주’ 단계에서 대출 규제라는 장벽에 가로막혔다. 실제 중랑구 면목동 A모아타운 구역은 4개 조합 총 811명 중 1주택자 515명(LTV 40%), 2주택자 이상 296명(LTV 0%, 대출 차단)으로 구성된다. 시공사는 신용도 하락 우려 등을 이유로 조합에 지급 보증 불가 입장을 통보하면서 사업 추진에 난항을 겪고 있다.

서울시는 지난 22일 국토교통부와의 실무협의체에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70%를 적용해달라고 요청했다. 이날도 대출규제를 적용받는 40개 정비사업의 피해 현황을 국토부에 추가 전달했다. 이주비 대출을 단순 가계대출이 아닌 주택 공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식해야 한다는 정책적 전환을 강조했다는 설명이다.

최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식하고 정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”며 “시민의 주거안정과 정비사업의 정상화를 이끌어내기 위해 모든 행정력을 집중하겠다”고 말했다.