[판 바뀌는 공공주택] 민간도 포기하는데…LH 직접시행, 미분양 우려 어쩌나

공사비 단가 낮아 대형 건설사 참여 불투명…현장 사고 리스크도 부담

서울 시내 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 주택공급 확대의 한 축으로 한국토지주택공사(LH) 직접 시행을 내세웠지만, 미분양 문제를 악화시킬 수 있다는 우려가 앞선다. 정부가 정한 단가로 대형 건설사의 참여를 이끌어낼 수 있을지도 미지수다.

18일 건설업계에 따르면 LH는 직접 시행을 통해 수도권 공공택지에서 향후 5년간 6만 가구를 직접 공급하겠다고 밝혔다. 기존에는 택지를 민간에 매각해 민간이 주택을 공급했지만, 민간 역할은 자금조달과 설계·시공 등으로 축소된다. LH가 시행사 역할을 하며 택지를 매각하지 않고 설계·시공사만 외부에서 찾겠다는 것이다. 공공 주도로 공사비를 낮춰서 저렴한 가격에 공공 아파트를 공급하고, 개발이익을 환수해서 선순환을 이룰 수 있다는 기대가 나온다. 

하지만 이를 두고 실효성에 대한 의문과 미분양 부작용에 대한 우려가 동시에 제기된다. LH가 직접 시행할 공공택지는 3기 신도시 등 경기권인데, 현재도 미분양 물량 대부분이 경기도에 몰려있기 때문이다.  지난 7월 기준 수도권 미분양 주택 1만3283가구 가운데 대부분인 1만513가구가 경기도에 몰려 있다. 이 중 미분양 물량이 가장 많은 평택(3482가구)은 2028년까지 입주 예정 물량이 대기해 있다.

사업 승인을 받고 착공도 못한 주택 물량은 수십만 가구다. 문화재 조사와 주민 민원, 보상 협의 지연 등 변수가 뒤따르기 때문이다. 7월 기준 LH의 사업 승인 이후 미착공 지구 물량은 총 18만4368가구로 집계됐다. 사업 승인을 받은 지 5년을 초과한 주택은 1만2378가구로  장기간 지연된 물량도 적지 않다. 게다가 14만9645가구가 서울 등 수도권에 몰려 있다. 특히 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 인천 계양 등 3기 신도시 주요 지구도 상당수가 포함돼 있다.

직접 시행은 택지 매각 수익을 포기하는 대신, 분양으로 수익을 보전해야 하는데 미분양이 누적되면 손실을 전부 LH가 떠안아야 하는 셈이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "LH 공공임대 사업은 적자가 명확한 반면 택지 조성·공급은 수익 사업으로 구분된다. 따라서 기존의 적자 부분을 메꾸면서도 직접시행을 통해 얼마나 저렴하게 주택 공급이 가능한지가 관건"이라며 "현재로서는 수도권에 주택 수요가 크지만, 고령화 등 인구 구조 변화를 감안하면 수십 년 뒤에도 신규 택지를 통한 주택 공급 수요가 클 것인가 생각해 봐야 한다"고 말했다.
 

11일 경기도 고양시 덕양구 도내동 창릉지구에서 한국토지주택공사(LH) 공공주택지구 건설 작업이 진행되고 있다. [사진=연합뉴스]

'도급형 민간참여사업'으로 전환 시 민간 건설사 참여 여부도 관건이다. 신도시 수요자가 요구하는 품질의 아파트를 대량으로 공급할 수 있어야 하기 때문이다. 그러나 대형 건설사가 참여하기엔 공사비 단가가 지나치게 낮다는 지적이다.

현재도 공사비 급등과 고금리, 건설경기 침체가 겹치면서 사업을 포기하는 민간 사업자들이 줄 잇는 실정이다. 박용갑 더불어민주당 의원실 자료에 따르면 최근 3년간 LH가 민간에 공급한 수도권 공공택지 가운데 총 116만3244㎡(약 35만평)에 달하는 45개 필지 계약이 해지됐다. 이들 택지에서 공급 가능한 주택은 2만1612가구 규모에 달하고 해약 금액도 4조3486억원 수준이다.

건설경기 불황이 장기화하며 계약 해지는 늘어나는 추세다. 2022년 2개 필지(383억원)에 불과하던 해약 택지는 2023년 5개 필지(3749억원), 2024년 25개 필지(2조7052억원)로 급증했다. 올해 7월 기준으로 이미 13개 필지(1조2303억원)를 넘어섰다. 

특히 공공 도급은 공사비 단가가 낮고, 사고 리스크가 커서 사업성이 없다는 게 업계 평가다. 한 대형 건설사 관계자는 "공공도급을 할 바에는 지방에서 민간도급을 하겠다는 말까지 나올 정도"라며 "공공도급은 공사비 단가가 낮고 관급 자재를 써야하는 등 제약이 많다. 최근 공공이 발주한 건설현장에서 사고 발생 시 리스크 부담이 커지고 있다는 점도 꺼리는 요인"이라고 설명했다. 

다른 대형 건설사 관계자도 "최근 민간 정비사업장도 고급 아파트 브랜드에 대한 선호도가 커져서 경쟁이 치열해지고 있는데, 직접 시행으로 한다고 해서 1군 아파트 브랜드를 공급하기는 어려울 것"이라며 "공공 위주로 수주하던 중견·중소 건설사도 민간으로 일감을 찾고 있는 실정"이라고 전했다.