6·27대책 두달 만에 나온 '9·7공급 대책'…집값 잡기 실효성은 '글쎄'

추가 대출 규제에도 서울 고가 주택 과열 잡기 "쉽지 않다" 평가 여전

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

이재명 정부의 '6·27 부동산 대책'이 발표된 지 두달 만인 지난 7일 '9·7 주택공급' 대책이 나왔지만 여전히 집값 불안을 잡기에 역부족이라는 시장의 평가가 제기된다. 이번 공급 정책과 함께 주택담보인정비율(LTV)을 강화하는 대출 규제가 나왔지만 서울 상급지는 이미 '6억원 주택담보대출 한도' 규제로 인해 영향을 받기에 실질적으로 제한적이기 때문이다.  

9일 국토교통부는 지난 7일 이재명 정부의 첫 부동산 공급 대책을 내놓으면서 오는 2030년까지 연간 27만 가구를 공급해 총 135만호의 신규 주택을 착공하기로 했다. 이와 함께 투기 수요 차단을 목적으로 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 규제 지역 내 LTV을 10%포인트(p) 강화하는 규제 정책도 함께 내놨다. 

이에 규제지역인 서울 강남3구와 용산구에서는 이날부터 집값의 40%까지만 대출을 받을 수 있다. 예를 들어 10억원 아파트의 경우 9·7 대책 이전까지는 5억원까지 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 4억원만 받을 수 있게 됐다. 

아울러 주택 매매·임대사업자에 대한 수도권과 규제지역에서의 주담대는 전면 차단했다. 지금까지는 사업자로 등록한 이들은 규제지역에서 집값의 30%, 비규제지역에선 60%까지 대출이 가능했다. 

여기에다 보증기관별로 다른 1주택자 전세대출 보증한도를 수도권과 규제지역에서 2억원으로 낮춰 일원화했다. 기존의 서울보증보험(SGI)의 3억원과 주택금융공사(HF)의 2억2000만원 전세대출 보증이 2억원으로 통일됐다. 다주택자 전세대출 보증 금지에 이어 1주택자에까지 이를 확대해 갭투자를 전면 차단하겠다는 취지다. 

업계에서는 이런 정책에도 서울 상급지 '집값 잡기'가 당분간 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 강남3구와 용산구는 15억원 이상 고가 아파트 거래가 대부분이라 한도 축소와 상관없이 주담대 6억원 한도가 적용돼 큰 의미가 없기 때문이다. 

여기에다 집값은 6·27 규제에도 상승세가 이어지는 중이다. 한국부동산원이 발표한 9월 첫째 주(9월 1일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 대출 규제의 주된 타깃이 된 강남 3구를 보면 강남구와 서초구 상승률은 전주와 동일했고 용산구(0.09%→0.13%)와 성동구(0.19%→0.20%) 마포구(0.08%→0.12%) 등은 오히려 상승폭이 확대됐다. 

특히 지난 7월 서울 아파트 매매 시장에서 신고가 거래 비중이 23.6%에 달해 재과열 조짐마저 나타나고 있다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 7월 총 3946건의 서울 아파트 거래 중 932건(23.6%)이 신고가로 집계됐다. 신고가 거래 비중은 6월 22.9%에서 7월 23.6%로 확대됐다. 

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "6·27 대책이 발표된 지 두달이 지난 현재, 서울 아파트 시장은 고가 주택과 중저가 주택 간 양극화가 뚜렷하다"고 분석했다.

전문가들은 이번 대책이 장기적으로는 정부의 공급 의지를 보여줘 효과가 있다고 보고 있지만, 단기적 집값 상승은 계속될 것으로 예상했다. 송승현 도시와경제 대표는 "수요 관리 측면에서는 규제 지역의 LTV가 강화되고, 사업자 주담대는 차단되면서 실수요자의 자금 부담은 늘겠지만 레버리지 투기는 억제된다"며 "(이번 공급 정책을) 종합하면 단기적으로 시장 안정 효과는 크지 않지만 중장기 공급 기반 강화에는 일정 성과가 기대해 볼 수 있다"고 설명했다.