증가하는 '외국인 부동산 쇼핑'에 역차별 논란까지...외국인 토허구역 카드 꺼냈다

 관광객이 서울 남산에서 아파트 등 시내 전경을 바라보고 있다. [사진=연합뉴스]

정부가 외국인 토지거래허가구역 지정 카드를 꺼낸 것은 최근 외국인 소유 부동산이 빠르게 늘면서 내국인에 대한 규제 역차별과 부동산 시장 교란에 대한 논란이 커지고 있기 때문이다. 전문가들은 국내 주택시장이 외국인 투자자에게 사실상 '규제 프리존'으로 여겨지는 측면이 있다며 규제 필요성에는 공감했다. 다만 상호주의 원칙에 따라 재외국민이 해외에서 불이익을 받게 되는 상황 등을 고려해 신중하게 접근해야 한다는 의견도 나온다.

21일  국토부가 발표한 외국인 토허구역 지정 배경은 토허구역 지정을 통한 시장 교란을 방지하자는 것이다. 외국인의 수도권 주택 거래 비중이 계속 늘고 있고, 해외 자금을 통한 고가 계약을 체결하는 등 집값을 자극하는 거래가 계속되고 있기 때문이다. 

이를 위해 국토부는 오는 26일부터 서울 전 지역과 인천 7곳, 경기 23개 시·군을 외국인 토허구역으로 지정하고 본격적인 모니터링에 나선다는 계획이다. 토허구역으로 지정되면 용도별로 기준 면적을 초과하는 토지를 취득하기 위해서는 사전에 허가를 받아야 한다. 교환, 증여와 같은 무상 거래는 적용되지 않으며 경매, 상속 등도 허가 대상에서 제외된다.

조치가 시행되면 주택 거래를 허가받은 외국인은 취득 후 2년간 실거주를 해야 한다. 허가 대상은 오피스텔을 제외한 주택 유형이며 면적은 주거지역 토지 거래 면적 6㎡ 이상이다.  이와 함께 국토부는 시행령 개정을 통해 자금조달계획과 입증자료 제출 의무를 확대하고, 외국인 주택 거래에 대한 상시·기획 조사를 강화하는 등 투기 방지를 위한 사후 조치도 진행할 방침이다. 

국토교통부에 따르면 외국인의 수도권 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 지난해 기준 7296건으로 늘어나는 등 연평균 약 26% 이상 증가율을 기록하고 있다. 올해 들어서도 7월 누적 기준 4431건의 거래량을 기록한 것으로 집계됐다.

현재 국회에서도 외국인의 부동산 취득 절차를 더 까다롭게 하는 관련 법안이 10건 이상 발의되는 등 정치권 내 움직임도 빨라지고 있다. 

국토부 관계자는 "상호주의를 적용해 규제하는 내용의 법안을 비롯해 10건 정도 법안이 발의된 상황인데 일단 현행법하에서 가능한 부분을 찾아서 제도를 도입했다"고 설명했다.

전문가들은 외국인의 부동산 거래 급증으로 인해 시장 교란 현상이 나타나고 있고, 여러 규제를 받는 내국인과 달리 외국인은 장벽 없이 국내 부동산을 취득하고 있다는 형평성 논란이 계속되고 있는 만큼 규제가 필요한 시점이라는 데는 공감했다. 

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "신고가 거래를 통해 집값을 올리거나 투기적 수요가 확인되고 있고, 역차별 논란도 꾸준하다"며 "상호주의 원칙에 크게 위반되지 않는 선에서 제도적 보완은 필요하다고 본다"고 말했다.

이번 조치가 시장에 미칠 영향에 대해서는 전문가 대부분은 큰 여파는 없을 것으로 봤다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "외국인의 부동산 거래 비중은 매우 작다"며 "단 신고가 거래를 통해 집값을 올리거나 투기 수요로 접근하는 것들은 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.

다만 외국인 부동산 거래를 규제하면 재외국민이 해외에서 불이익을 받게 되거나 외교적 문제로 불똥이 튈 수 있어 신중한 접근이 필요하다는 의견도 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "외국인 거래 규모가 크지 않아 시장에 미치는 영향이 미미한데 토허구역 등을 바로 적용하는 것은 조금 과한 조치가 아닌가 한다"고 했다.

이에 대해 국토부는 일부 국가들이 외국인에 대해 토지 소유를 전면 금지하거나 엄격히 제한하고 있다며 최소한의 조치라는 입장이다. 국토부에 따르면 중국은 토지 취득 없이 사용권만 인정되며 주택 취득은 1년 이상 실거주를 한 경우에 한해 허용하고 있다. 캐나다는 2023년 1월부터 외국인의 주거용 부동산 취득 금지 조치를 시행 중이다.

국토부 관계자는 "이번 조치는 외국인의 경제활동에 미치는 영향을 고려해 최소한으로 부동산 취득을 제한한 것"이라며 "지정기간도 한시적이고 근린생활시설 등은 지정 대상에서 제한했다"고 설명했다.