건설사 재무부담 '풍전등화'…올해 분양보증사고, 12건 8512억원 '11년만 최다'

분양보증사고 11년 만에 최대…내년 상반기 만기 회사채 2조3700억

정부, 태영 분양사업장 22개 계속 시공…유사시 분양보증 통해 보호

서울 영등포구 태영건설 빌딩[사진=연합뉴스]

 

시공능력평가 16위인 태영건설이 워크아웃(기업구조개선작업)을 신청하면서 건설업계 전반에 걸쳐 재무부담 리스크가 부각되고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무가 현실화되는 데다 내년 상반기에 주요 건설사의 대규모 회사채 만기 규모까지 겹치면서 자금조달에 대한 위기감이 고조되는 분위기다. 건설사 등의 파산·부도 등으로 올해 분양보증사고로 인정된 현장도 11년 만에 가장 많아 수분양자들의 불안이 커지고 있다. 

28일 한국신용평가 등에 따르면 시공능력 상위 50위권 건설사의 회사채 규모를 분석한 결과 내년 상반기 안에 만기가 도래하는 주요 건설사들의 회사채 규모는 약 2조3700억원 수준인 것으로 집계됐다. 

특히 오는 2월 말까지 주요 건설사들이 총 1조4200억원어치 회사채 만기를 앞두고 있다. 

최근 문제가 되는 건설사들의 부동산 PF는 아직 확정된 채무는 아니지만 부동산 경기 저하 등으로 사업이 성사되지 않아 돈을 갚지 못할 시 건설사 채무로 확정되는 '우발채무'인 반면, 회사채는 직접적인 채무로 분류된다.

부동산 경기 악화에 따른 건설사 등의 자금조달 리스크는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증사고 인정 사업장과 금액이 급증한 데서도 찾을 수 있다. 올해 들어 이달 21일까지 건설사 등의 파산·부도·사업포기로 인한 분양보증 사고는 12건이 발생했고 금액 규모는 8512억원으로 집계됐다. 이는 2012년(14건·9564억원) 이후 최대 규모다. 분양보증사고는 지난 2021~2022년 2년 간 한 건도 없었는데 올해 들어 급증한 것이다. 

분양 보증은 시행사나 시공사가 부도나 파산 등의 이유로 분양을 완료하지 못할 경우에 HUG가 분양 계약자에게 계약금, 중도금 등을 환급하는 제도로, 수분양자들의 피해를 줄이기 위한 제도적 안전장치다. 공사 중단이 이어질 시 계약금 등을 환급 받거나 새로운 시공사를 찾아 다시 공사를 진행할 수도 있다. 

그러나 수분양자들의 고민은 가중될 수밖에 없다. 공사가 중단되면 그간 세웠던 자금 계획이 틀어지게 되고 입주 지연 등으로 금융비용 등 전반적인 비용이 점점 증가할 수밖에 없기 때문이다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "최근 공사가 중단된 곳들은 당분간 사업을 재개하기 어렵다고 본다. 공사비가 시시각각 늘어가고 있어 시간이 지날수록 사업을 승계할 건설사를 찾기 어려워질 것"이라고 설명했다.

정부는 이날 태영건설의 워크아웃 신청에 따라 분양계약자들의 혼란이 가중될 수 있는 만큼 이들을 보호하기 위한 대응책도 내놨다. 현재 태영건설이 공사 중인 주택사업장 중 분양계약자가 있는 22개 사업장(1만9869가구)으로, 이들 사업장에 대해서는 태영건설이 계속 시공을 진행하고 필요 시 시공사 교체 등을 통해 사업에 차질이 없도록 지원한다는 계획이다.

만약 HUG 분양보증 가입 사업장(14개, 1만2395가구)의 공사가 중단될 경우 HUG는 공사 진척 수준에 따라 시행사 역할을 대신해 남은 공사를 진행하고 수분양자를 입주시킬 수 있다. HUG가 시행사 역할을 대신해 공사를 진행할 경우 공사 재개 지연 등으로 입주가 계약 당시 제시한 일정보다 지연될 수 있다. 또 분양계약자의 3분의 2 이상이 희망하면 공사를 포기하고 그간 납부한 분양대금을 돌려주게 된다. 다만 원금만 지급하기 때문에 수분양자가 분양대금을 대출 등으로 조달해 이자가 발생했다면 이 부분은 손실이 된다.

정부는 이번 태영건설 사태가 건설업 전반의 문제가 아니라며 산업 전반으로 리스크가 전이될 가능성은 없다고 진단했으나, 건설업계는 경기 침체와 맞물려 연쇄적인 파장을 우려하고 있다. 건설산업종합정보망(KISCON)에 따르면 이달 들어 전국에서 8곳의 건설사가 부도(금융결제원 공시 당좌거래정지업체)난 것을 포함해 올해 총 21곳(종합건설업체 9개사, 전문건설업체 12개사)이 부도 처리된 것으로 파악된다. 이는 지난해 14곳에 비해 50%나 증가한 것이다.