​치솟은 금리에 상업용부동산 투자수익·거래량 '뚝'…비은행권 부실 우려도

서울 상업용 부동산 거래 2007년 집계 이후 가장 적어

상업용 부동산 담보 자영업자 대출 증가…침체 여파 확대 우려도

 

서울 중구의 한 상가 전경 [사진=아주경제DB]

올들어 상업용 부동산의 기대수익과 거래량이 급감하는 등 금리 상승 여파가 시장에 이어지고 있다. 규제 완화에 힘입어 회복 조짐을 보이는 아파트 시장과 달리, 상업용 부동산 시장은 여전히 꽁꽁 얼어붙은 모양새다. 부동산을 담보로 빌린 자영업자들의 대출 규모 또한 지속적으로 늘면서 비은행권 금융기관의 부담으로 작용할 전망이다. 
 
25일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~5월 서울지역 상업·업무용 부동산 거래는 3442건으로, 2007년 통계 작성 이래 가장 적었다. 지난해 같은 기간의 6257건과 비교하면 55% 수준에 불과하며, 부동산 활황기였던 2021년(7913건)에 비하면 절반 이하다. 
 
상업용 부동산의 기대 수익도 급감한 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 서울 지역 소규모 상가의 연간 투자수익률은 지난해 1분기 1.5%에서 올해 1분기 0.44%로 급락했다. 중대형 상가 또한 1.8%에서 0.66%로 3분의 1토막이 났다.
 

한국부동산원이 집계하는 상업용 부동산 투자수익률은 소득수익률(임대수익)과 자본수익률(시세차익)의 합으로 이뤄지는데 두 수익률 모두 역대급으로 낮은 상황이다. 서울지역 소규모 상가와 중대형 상가의 1분기 소득수익률(연간)은 각각 0.49%와 0.67%에 그쳤는데 이는 임대를 주더라도 대출 이자조차 내기 어렵다는 것을 의미한다. 또한 최근 몇 년 사이 부동산 시장 활황으로 상가 시세 또한 급등하며 최근 서울지역 상가들의 자본수익률은 오히려 마이너스로 돌아섰다.

상업용 부동산 시장의 위축은 경기 침체와 함께 지난해 상반기부터 이어진 기준금리 인상의 여파로 분석된다. 여기에 미국 연준의 올해 하반기 금리 인상 가능성 시사로 인해 금리의 추가 인상 우려도 나오고 있어 상가 투자 등에 있어 관망세가 지속될 것으로 관측된다.  

김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "상업·업무용 부동산은 상품 특성상 대출 비율이 높다"라며 "금리가 높아지면 금융 비용 부담이 커져 수요가 위축될 수밖에 없다"고 말했다.
 
한편, 코로나19 등으로 이어진 경기불황으로 인해 자영업자들의 상업용 부동산을 담보로 한 대출 규모도 지속해서 늘고 있다. 
 
한국은행이 이달 발표한 통화신용정책보고서(6월호)에 따르면 자영업자대출 잔액은 △2019년 말 684조9000억원 △2020년 말 803조5000억원 △2021년 말 909조2000억원 △2022년 말 1019조8000억원으로 꾸준히 늘어왔다. 한국은행 측은 상업용부동산 시장의 부진이 계속되면서 비은행금융기관의 부동산 관련 연체율이 큰 폭으로 상승하고 있고, 코로나 19이후 이어진 자영업자의 대출의 상당부분이 상업용 부동산을 담보로 이뤄졌다는 점에서 향후 시장 불안이 다른 부문으로 확대될 가능성에 유의해야 한다고 전했다.