[머니人터뷰] 김범진 밸류맵 대표 "토큰증권으로 다양한 부동산 유동화… 기업유동화·비율임대차 선보일 것"

토큰증권, 자산 유동화로 중소형 부동산 가격 정상화 기대

세일앤리스백 등 B2B 부동산 거래에 개인투자자도 참여 가능

리테일 매장수익과 연계한 임대료수익 토큰증권도 준비할 것

토큰증권 흥행 조건은 유통시장 흥행… 거래수단 다양화 필수

김범진 밸류맵 대표 [사진=유대길 기자]

“부동산 토큰증권이 활성화하면 유동화가 어렵다는 인식으로 절하되던 중소형 부동산 자산가치가 정상화할 것으로 기대된다. 앞으로 밸류맵은 임대료 배당수익만 받을 수 있는 토큰증권이 아니라 개발수익을 투자자와 공유할 수 있는 상품을 선보이겠다.”
 
김범진 밸류맵 대표는 지난 14일 아주경제와 만나 “부동산 시장의 오랜 숙원인 자산 유동화가 토큰증권을 통해 가능해질 것으로 보인다. 더 많은 투자자들이 부동산 자산가치 상승에 따른 과실을 공유할 수 있을 것”이라며 이같이 말했다.
 
밸류맵은 국내 토지건물 거래정보 등을 제공하는 프롭테크 기업이다. 월간활성이용자(MAU)가 60만명에 육박한다. 매수자와 매도자, 중개사를 연결하는 매칭시스템을 보유하고 있다. 부동산 시세확인(AVM)과 매물 분석, 대출 가능 금액 확인, 미래 가치 측정 등 서비스를 제공한다. 특히 AVM 서비스에는 단순 실거래가뿐만 아니라 적산, 사정보정, 임차인 매출, 매물 호가 등 학습모델도 적용된다.
 
밸류맵은 기존 부동산 조각투자 시장에 없었던 상품들을 토큰증권을 통해 선보일 계획이다. 금융규제 샌드박스를 통해 상장된 자산들은 대부분 투자자를 모아 자산을 매입해 임대료와 매각차익을 노리는 방향으로 운영됐다.

 
김 대표는 “부동산은 노력을 통해 가치를 상승시킬 수 있는 자산”이라며 “낡은 건물에 리모델링 등 밸류애드(value-add) 전략을 통해 수익성을 높일 수 있다. 개발 전반에 소요되는 비용을 토큰증권으로 조달할 수 있도록 강구해 나갈 것”이라고 설명했다.
 
그는 이어 “밸류맵은 중소형 부동산 정보를 제공하고 거래 당사자들을 중개하는 플랫폼”이라며 “토큰증권 시장에서 다양한 유동화 계획과 자산을 부동산 소유자와 투자자들에게 제공할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
 
리테일과 연계한 투자상품도 김 대표가 토큰증권을 통해 선보이려는 상품이다. 투자 부동산을 임차해 영업하고 있는 매장의 매출과 이익 등을 임대료와 연동해 경기 변동에 대비할 수 있는 부동산 토큰증권이다. 밸류맵은 음식점을 비롯해 호텔, 리조트, 영화관 등과 연계하는 방안을 고려하고 있다.
 
밸류맵은 기업 보유 자산 유동화에 토큰증권을 활용함으로써 투자자 접근성을 높일 방침이다. 기관과 사모 등이 받아주던 기업 부동산 자산 유동화 수요를 토큰증권을 통해 개인도 받을 수 있도록 하겠다는 계획이다.
 
김 대표는 “중견·중소기업은 유동성이 필요하면 보유 부동산을 세일앤드리스백(판매 후 임차)을 통해 자금을 조달한 후 추후 재매입하는 사례가 많다”며 “기존에는 부동산을 일시적으로 매입하는 주체가 대부분 사모자금이었지만 토큰증권이 도입되면 개인투자자들이 유동화 수요를 받아내 이에 따른 임대료와 매각차익 등을 얻을 수 있다”고 강조했다.
 
토큰증권 활성화를 위한 조건으로는 거래 플랫폼 활성화를 꼽았다. 특정 형태 자산만 천편일률적으로 상장되면 다양한 수요를 받아들일 수 없고 2차 거래 시장이 활성화하지 않으면 해외 자금이 유입되지 못할 것이라는 우려다.
 
김 대표는 “토큰증권이 많은 투자자들에게 관심을 받아 흥행하기 위해서는 보다 다양한 자산 형태로 라인업이 구성돼야 한다”며 “지나친 규제로 안전자산 위주로만 라인업을 구성한다면 투자자가 매력을 느낄 수 있는 상품이 줄어 흥행이 쉽지 않을 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 우려했다.
 
거래 플랫폼 활성화를 위해 다양한 계약 체결 방식과 거래 수단을 도입해야 한다고 강조했다. 그는 “비트코인 등 가상자산이 성공한 것은 2차 거래가 활발했기에 가능했다”며 “유통시장이 흥행하지 못하면 대체불가능토큰(NFT)처럼 한철 유행에 그칠 수 있다. 발행시장뿐만 아니라 유통시장 활성화 방안도 함께 추진돼야 한다”고 촉구했다.
 
밸류맵은 우선 금융규제 샌드박스를 통해 토큰증권 사업을 진행할 방침이다. 토큰증권 관련 법규가 올해 말에나 윤곽을 드러낼 것으로 보이는 만큼 혁신금융서비스를 통해 시장에 진출해 선점효과를 누리려는 계획이다. 이를 위해 국내 대형 증권사와 업무협약(MOU)을 맺고 다수 증권사와 밸류체인을 구축하고 있다.
 
김 대표는 “밸류맵은 부동산 토큰증권 발행에 집중하고 증권사가 마련하는 2차 거래 플랫폼을 통해 유통시킬 것”이라며 “양질의 부동산 자산을 상장해 자산가치 상승에 따른 과실을 개인투자자들과 나누고 기존 소유주들에게는 다양한 유동화 방안을 제시할 수 있도록 하겠다”고 말했다.