​[이슈분석] 널뛰는 전세가격에 역전세 문제 대두…"오른 만큼 내렸다"

세종·인천 등 급등 후 급락세 뚜렷…연초 분양시장도 '한파'

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. [사진=연합뉴스]

전국 전세가격이 2022년에 가장 많이 떨어진 것으로 나타났다.
 
28일 부동산R114에 따르면, 2년 동안의 오름폭을 감안하면 상대적으로 많이 올랐던 지역에서 가격 되돌림이 컸다.
 
특히 지난 2021년에는 신규계약과 갱신계약의 보증금이 단지에 따라 2중, 3중으로 다양하게 벌어진 만큼 단기 폭등했던 지역들을 중심으로 전세금 반환 이슈가 사회문제로 부각될 전망이다.

2020년 7월 말 도입됐던 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세 상한제·전월세 신고제)이 도입된 이후 전국 전세가격은 2020년에 12.47%, 2021년에 13.11% 올랐다. 2020년부터 2021년까지 2년 동안 누적 변동률은 36.31%로 단기간 폭등했다고 평가된다.
 
이 때문에 개별지역이나 개별 아파트 단지를 중심으로 35% 이상 급등한 가격을 반영한 신규계약과 상한제에 따라 5% 수준만 오른 갱신계약 사이에서 다중가격이 형성된 바 있다.

예를 들어 세종은 2020~2021년 전세가격이 59.88% 상승해 주요 지역 중 가장 많이 오른 후 2022년에 5.77% 떨어진 것으로 나타났다.
 
인천도 2년 동안 전세가격이 39.01% 상승한 이후 2022년에는 6.93% 급락했다. 인천은 지역 내에 과거 평균적인 아파트 입주물량 대비 상대적으로 많은 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 가격 되돌림이 더 크게 나타난 것으로 분석된다.
 
실수요 중심의 임대차 시장은 입주물량 정도에 따라 가격 변동성이 컸다.
 
지난 2~3년 사이 신규계약과 갱신계약 사이에 전세가격 편차가 크게 벌어진 상황이기 때문에 장기평균 대비 입주물량이 많은 지역 중심으로 2023년에도 전세금 반환이슈가 반복될 것으로 보인다.
 
전국 기준 장기 평균(2010~2022년) 아파트 입주물량은 31만785가구로 집계되고 있으며 2023년에 예정된 입주물량은 35만6513가구로 확인된다.
 
올해도 여전히 고금리 환경이 이어질 것으로 예상되는 가운데 월세 시장으로의 수요 이탈과 과거보다 급등한 전세가격에 대한 부담감, 상대적으로 많은 입주물량까지 예정된 곳이라면 역전세 가능성이 커질 전망이다.
 
이 가운데 높아진 대출금리에 분양시장이 소강상태를 이어가면서 안정성이 높은 단지에 수요가 집중되고 있는 것으로 나타났다. 최근에는 수도권 광역급행철도(GTX) 수혜 단지를 중심으로 신규 단지에 대한 관심이 높다는 분석이다.
 
최근 주택 매수심리가 위축되자 매매 가격 하락에서 비교적 안전한 단지를 찾는 실수요자들이 증가하고 있는 추세다. 주택 실수요자들이 굵직한 개발 호재를 갖춘 지역의 단지로 눈을 돌리고 있는 것인데 이들 단지는 수요가 풍부해 매매 가격 하락 위험이 비교적 적고, 상승장이 도래했을 시 가격이 상승할 여력이 높기 때문이다.
 
주거 편의성이 높고, 서울권 출퇴근이 가능한 인접 지역으로 향하는 ‘탈서울’ 수요가 꾸준히 이어지고 있어 최근 분양한 GTX 노선 수혜 단지는 어려운 시장 속에도 많은 수요자가 몰렸다.
 
매매 시장에서도 GTX 노선 수혜 단지 시세는 지역 내에서 높은 수준이다. GTX-C 노선 신설역으로 거론되는 의왕역 인근에 위치한 ‘인덕원 푸르지오 엘센트로’가 대표적이다. 부동산R114에 따르면 지난해 12월 단지의 전용 84㎡A 타입의 평균 매매 가격은(3.3㎡당) 3694만원으로, 의왕시 평균 매매 가격(2376만원) 대비 1300만원 이상 높은 가격이었다.
 
한편 다음주 분양시장에도 한파가 밀려올 전망이다. 설 연휴로 활발히 공급에 나서지 못한 건설사들이 분양 시기를 신중하게 고려하는 것으로 보인다.
 
부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면, 2월 첫째 주에는 전국 2곳에서 총 127가구(행복주택 제외, 임대 포함)가 청약 접수를 받는다.
 
다음주는 경기 의정부시에서만 청약 접수를 받는다. ‘나이키빌’(107가구), ‘의정부 롯데캐슬 골드포레’(20가구) 2곳이다.
 
모델하우스는 1곳에서 오픈할 예정이며 당첨자 발표는 5곳, 정당 계약은 ‘힐스테이트 동대구 센트럴’ 등 3곳에서 진행된다.