​주산연 "공급 절대부족 한국, 헝다사태 인한 부동산 영향 제한적일 것"

중국 미분양 3000만 가구, 한국 1500배…"한국 주택은 매년 2만 가구 부족"

[자료=주택산업연구원 제공]

중국 부동산 개발업체 헝다그룹의 부실화로 발생한 중국 부동산 시장 위기가 국내로 전파될 가능성이 적다는 분석이 나왔다.

주택산업연구원(주산연)은 15일 내놓은 보도자료를 통해 부동산 수급 동향을 고려했을 때 국내에서 부동산 위기가 발생할 가능성은 낮다고 밝혔다.

주산연은 △수급 면에서 전반적인 경기회복 추세와 주택공급 절대량 부족 △금융구조 면에서 분양가 규제에 따른 완충작용과 엄격한 LTV 관리(평균 LTV 57%)·50% 수준에 육박하는 장기고정금리대출 비중 △사업구조 면에서 시행사↔신탁사↔금융사↔시공사로 연결되는 다단계 헤징 사업구조 등을 이유로 들었다.

주산연에 따르면 중국은 주택공급 과잉에 따른 미분양 누적과 취약한 부동산개발 금융구조 등에 따라 부동산 경기 악화와 부동산개발업체의 부실화가 확산할 가능성이 있다.

중국의 미분양 주택 물량은 올해 기준 약 3000만 가구로, 한국의 1만9000가구 대비 1500배가량 많다. 중국 인구를 14억명, 우리나라 인구를 5000만명으로 기준을 세워 환산한 중국의 미분양 물량은 107만여 가구에 달한다. 우리나라에서 미분양이 가장 많이 발생했던 시기는 2008년 17만채에 불과하다.

또한 중국 부동산개발업체는 대부분 중국 내 금융기관 융자와 채권발행으로 자금을 조달했고 이를 기초로 한 파생상품도 거의 없기 때문에 세계 금융의 위기로는 가지 않을 것이라고 설명했다.

또한 주산연은 한국에도 단기 급등에 따른 조정국면이 올 수도 있겠지만 2024년까지 수도권 등 대도시는 절대적인 공급이 부족해 향후 2~3년 내 전반적인 침체국면으로 돌아설 가능성은 크지 않아 보인다고 말했다.

주산연 추산에 따르면 서울 주택 수요 물량은 올해 9만1376가구, 내년 8만4862가구, 2023년 8만5393가구다. 반면 공급 예정 물량은 매년 7만여 가구다. 수요량에 비해 약 2만 가구 적다. 주산연은 이날 자료에 2025년까지 수치를 기입했는데 2025년까지 꾸준히 2만여 가구가 부족할 것이라고 분석했다.

또한 국내에서는 민간택지 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 등으로 인해 분양가격이 주변 시세에 비해 20~30%가량 낮다. 주변 아파트 가격이 하락하더라도 수분양자가 분양 주택 계약을 취소하거나 미입주할 가능성이 낮은 상황이다. 건설사 입장에서 사업 불확실성이 작고 주택담보대출 또한 정부 규제에 따라 낮게 유지되고 있고, 장기 고정금리 비중이 높아 위기 전이 가능성이 낮은 것으로 분석됐다.

주산연은 "우리나라는 전반적인 거시경제 상황과 부동산 시장의 수급 상황, 부동산 금융 관리, 부동산 개발 사업 구조 등의 측면에서 중국과는 상황이 많이 다르다"며 "헝다 사태의 확산이 계기가 돼 중국 경제가 전반적인 침체 국면으로 들어가지 않는다면 우리나라 경제와 부동산 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 판단된다"고 설명했다.