"장사 안돼 폐업하는데 원상복구하고 나가라"...임대차 분쟁 2건 중 1개는 '임대료'

분쟁원인은 임대료 조정 1위...이어 계약해지와 수리비 순

지난 2년 6개월간 조정 개시한 254건 중 86%(218건) 조정 성립

올 1월~6월 분쟁조정위에 접수된 안건 현황 [그래프=서울시 제공]

#. A씨는 임대차 계약이 끝나자 임대인에게 보증금 1000만원을 돌려달라고 요구했다. 하지만 임대인은 A씨가 청소 도중 표백제를 잘못 사용해 바닥재 일부를 변색시켰다며 보증금을 돌려주는 대신 바닥 전체 교체, 천장도장, 도배를 하고 나가라고 통보했다. A씨는 고민 끝에 서울시 분쟁조정위원회에 도움을 요청했다. 시는 임대인과 합의를 통해 바닥재 철거 및 시공비, 벽 훼손부분 도배 비용 등 170만을 제외한 830만원을 임차인에게 지급하라고 권고했다. 양측은 이 권고를 받아 합의했다.

#. B씨는 보증금 2000만원, 월세 120만원에 임대차기간 2년으로 임대인과 계약 체결 후 정육점 영업을 준비했다. 하지만 코로나19로 개업이 한 달 가량 미뤄졌고 설상가상 가족이 코로나에 걸려 부득이하게 장시간 휴업을 하게 됐다. 가족 간병과 자가격리 등으로 지친 B씨는 초기 투자비용 손해를 감수하고 임대차계약을 해지해 줄 것을 임대인에게 요청했다. 하지만 임대인은 요구를 거절했다. B씨는 서울시 분쟁조정위원회의 문을 두드렸다. 조정위원회는 임차인의 일방적 사정으로는 계약 해지가 어려우나 코로나19 상황을 감안해 양쪽이 조금씩 양보하는 방안을 택했다. B씨와 임대인은 6개월 후 임대차 계약을 종료하기로 합의했다.

코로나19로 상가 임대차 분쟁이 늘어난 가운데 분쟁의 대부분은 임대료 조정인 것으로 나타났다.

서울시는 지난 2019년부터 올 6월까지 상가임대차상담센터에 접수된 3만9639건의 상담사례를 분석한 결과 전체의 20%에 해당하는 7920건이 임대료 조정에 관한 것이었다고 3일 밝혔다.

2위는 계약해지·무효와 관련된 상담사례가 6070건으로 전체의 15.3%를 차지했고, 계약갱신·재계약과 관련된 상담도 5120건(12.9%)으로 집계됐다.

분쟁 상위권 톱3의 구체적 사례가 임대료 조정과 계약해지, 계약갱신 등인 점을 고려하면 포괄적 의미의 임대료 분쟁이 전체의 48.2%에 이른다. 코로나19로 임차상인들의 어려움이 가중된 결과로 풀이된다.

올 상반기 상가임대차분쟁조정위원회에 실제 접수된 분쟁 안건 85건을 분석해봐도 가장 많은 분쟁 사인이 임대료 조정(28건)이었다. 전체 분쟁 건수의 30%에 해당한다.

이어 계약해지가 27건, 수리비 20건, 계약갱신 5건, 권리금 3건 순으로 나타났다.

분쟁의 조정신청인은 임차인이 81명으로 전체의 95%를 차지했다. 반면 임대인은 4명(5%)으로 조사됐다.

전체 상가 임대차 관련 분쟁은 2019년 1만7097건에서 지난해 1만4630건으로 소폭 줄었지만 올 상반기에만 7912건의 사례가 접수되며 다시 상승세로 돌아섰다

상가건물임대차분쟁조정위원회는 임대인과 임차인의 분쟁을 합의를 통해 해결하기 위해 시가 2019년 처음 꾸렸다. 

위원회는 임대료 조정, 임대차 기간, 권리금, 계약 갱신 및 해지, 점포 원상회복 등 상가임대차 관련 갈등 발생 시 양측이 대화와 타협으로 분쟁을 해결할 수 있도록 도움을 주는 역할을 하고 있다. 위원회는 변호사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사, 교수 등 30인의 전문가 집단으로 구성됐다. 

시는 지난 2년간 조정위원회에 접수된 안건 457건 가운데 조정을 개시한 안건은 254건으로 이 중 85.8%에 해당하는 218건이 합의에 성공했다고 설명했다. 조정 사유는 임대료가 125건(27%)으로 가장 많았고, 수리비 92건(20%), 계약해지 91건(20%) 순으로 나타났다.

서울시 관계자는 "분쟁조정위를 통한 합의는 강제집행을 신청할 수 있는 법적 구속력이 있어 분쟁의 확실한 종결이 가능하기 때문에 임대인과 임차인에게 실질적 도움을 줄 수 있다"면서 "이밖에도 서울 주요상권의 임대차 실태조사, 거래사례 비교, 임대료·권리금 감정 등 지난 3년간의 데이터를 활용한 '서울형 공정임대료'도 공개해 건전한 임대차시장 조성에 앞장서겠다"고 말했다.

한편, 서울시는 상가임대차 분쟁조정과 함께 지난 2002년부터 상가임대차에 관련된 권리금, 계약갱신, 임대료 조정 등의 정보를 제공하고 법률문제도 상담해 주는 '서울시 상가임대차상담센터'도 운영 중이다. 

올해 상반기 상가임대차상담센터에서는 총 7912건, 하루 평균 66건의 상담이 진행됐다. 상담내용은 임대료 조정(1654건), 계약갱신(1305건), 계약해지‧무효(1239건) 관련이 많았다.