코로나·부동산 대란에도…'전통학군'은 철옹성

2025년 자사고·외고·국제고 폐지 예고에…명문 일반고 수요↑

서울 강남구 대치동 학원가 모습. [사진=㈜연합뉴스]

3월 신학기를 한달 앞둔 가운데 초·중·고 자녀를 둔 학부모 수요가 서울 전통 학군으로 다시 몰리고 있다. 자율형사립고(자사고)가 폐지되면 다시 전통적인 명문 일반고로 수요가 집중되고, 유명 학군 지역 아파트 가격이 상승세를 타고 있다. 

1일 부동산 업계에 따르면 코로나19와 부동산 대란에도 이른바 ‘서울 3대 학군’으로 불리는 강남구 대치동·양천구 목동·노원구 중계동의 집값·전셋값 상승세가 가파르다. 교육부가 오는 2025년 자사고·외고·국제고 폐지를 예고하면서 서울 중심 학군으로 다시 관심이 회귀한 것이다. 

지난 2019년 종로학원하늘교육이 부동산114 부동산 데이터와 서울 25개구의 중학교 전출입을 분석한 결과, 자사고 설립 후 강남·서초로 전학한 학생이 급감했으며 강북 등 아파트 전세가격이 상승했다는 진단이 나왔다.

이 분석에 따르면 자사고가 설립되기 이전에는 강남·서초·송파·양천구의 아파트 평당가격 상승률이 25개구 중 최상위권이었으나 자사고 설립 이후에는 마포·서대문 등 비교육특구의 아파트 평당가격 상승률이 가장 높게 나타났다.

자사고 설립 후 2010년 이후 강남·서초 등으로 전학한 학생은 급감했다. 강남으로 반드시 전학을 가야 한다는 불안감을 완화하고 부동산 시장에도 일정 부분 영향을 미쳤다. 그러나 자사고 폐지로 다시 일반고로 쏠릴 가능성이 높아진 셈이다.

특히 진학 실적이 좋은 일반고에 들어가기 위해서는 인접한 초·중학교에 다니는 것이 유리하기 때문에 미취학 아동부터 초등학교 고학년까지 자녀를 둔 학부모들이 중심 학군 아파트로 몰리고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “요즘은 좋은 고등학교에 보낼 수 있는 초중학교가 인기다. 부모님들 관심 갖는 건 '어떤 초등학교, 중학교를 배정받느냐'"라면서 "교육제도가 변해도 학군 수요가 대치동·목동·중계동 등으로 몰리는 건 어쩔 수 없다"고 설명했다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "전통 학군 부동산 시장 가격 상승세는 여전하다"며 "코로나19로 인해 비대면 학습이 장기화된다고 해도 학군 수요는 큰 변화 없다고 봐야 한다. 교육시스템이 완전히 바뀌지 않는 이상은 우리나라의 학군 수요는 계속 이어질 것"이라고 전했다.

이처럼 코로나19 등의 영향에도 학군 집값은 빠지지 않는다는 전망이 우세했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "작년 아파트값이 워낙 올라서 단기상승 피로감도 있고 코로나19 등의 영향으로 예년에 비해 신학기 이사 수요가 조금 줄어들 수는 있지만, 집값이 빠지지는 않는다고 보인다"고 전했다. 

박 위원은 "주식시장 불안에, 전세난이 심해서 중저가 단지들은 가격이 하락하진 않는다고 본다"면서 "양도세 절세매물이 나오면서 일부 고가 아파트단지 매물은 3월 정도에 매물이 약간 나올 가능성은 있다"고 부연했다.

전문가들은 학군 수요뿐 아니라 학원가 수요도 크다고 설명했다. 권일 팀장은 "요새 학원이 차량 이동 서비스를 지원하긴 하지만, 너무 멀면 아이들이 힘들어하기 때문에 학부모는 학원가 근처를 선호할 수밖에 없다. 강남 유명 학원이 다른 곳으로 이사를 가면 그쪽 집값에 영향을 미치는 것도 같은 현상"이라고 말했다. 

이는 과거 1기 신도시 사례에서도 확인할 수 있다. 권일 팀장은 "과거 일산서구의 후곡동 등 지역에서의 학원가 효과가 검증됐기 때문에 신규 신도시에서도 얼마나 많은 유명 학원이 유치되느냐 따라 집값이 영향을 받을 수 있다"고 덧붙였다. 

분양 트렌드로 보면 미취학 아동을 대상으로 한 ‘키즈특화’도 최근 아파트 선택의 핵심요소로 떠오른다. 아이들을 위한 설계나 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 단지일수록 주거지에서 자녀를 안심하고 키울 수 있어서다. 특히 저출산 기조와 함께 주택시장의 3040세대의 내집마련 열기가 확산되면서 키즈 특화시설에 대한 관심도는 더 높아졌다.

한국부동산원에 따르면 지난해 상반기 아파트 매매거래량 총 45만2123건 중 40대의 매매거래량은 12만3637건으로 가장 높은 비중을 차지했으며, 30대가 10만3619건으로 뒤를 이었다. 30대와 40대의 매매거래량을 합치면 총 22만7256건으로 전체의 절반이 넘는 약 50.2%에 달했다. 상반기 아파트 매입자 2명 중 1명은 3040세대인 셈이다.

3040세대는 대부분 1~2명의 자녀를 두고 있어 아파트를 고를 때 아이 키우는 데 적합한 환경인지를 최우선적인 요소로 생각하는 경우가 많다. 건설사들도 이러한 수요 변화에 맞춰 키즈 특화 요소를 설계에 적극 반영하고 이를 마케팅 ‘키 포인트’로 내세우고 있다.

권일 팀장은 “자녀를 키우는 환경을 최우선으로 생각하는 3040세대가 주택시장의 주 소비층으로 떠오르면서 키즈 특화 아파트에 대한 수요가 더욱 늘어날 것”이라며 “키즈 특화 설계는 선택이 아닌 필수로 자리잡으면서 다양한 설계나 시설들이 선보일 것으로 예상된다”고 말했다.