35층룰 완화 땐, 대치동 은마 '4424가구->1만1954가구'

재건축은 기존比 1.8배, 재개발은 1.4배

압구정4, 1579가구->2842.2가구 변동

35층 룰 완화로 서울시 정비사업지 용적률이 최대 500%까지 올라갈 경우, 재건축은 기존 대비 1.8배, 재개발은 1.4배가량 가구수가 증가할 것으로 예상된다.

해당 분석은 정비구역이 지정된 서울시내 모든 재개발·재건축단지 중 약 20%가 용적률을 500%까지 높이는 데 동의했다는 가정 하에 산출됐다. 그야말로 평균치여서 단지 특성에 따라 가구수 증폭은 더욱 커질 것으로 보인다. 대치동 은마아파트의 경우 기존의 3배가량 공급 아파트가 늘어난다는 분석이 나온다.
 

[사진 = 임이슬 기자]

현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제46조에 따르면 일반주거지역은 늘어나는 용적률 일부를 기부채납하는 방식으로 지구단위계획을 세우면 용적률을 400~500%까지 올릴 수 있지만 그동안 층수 규제로 인해 용적률을 최대치로 활용하기 어려웠다. 정비사업 추진 단지들이 대부분 용적률 300%를 적용받아 사업을 추진하는 이유다.

26일 국토교통부에 따르면 35층 룰 등 층수 규제가 완화돼 서울시 정비사업장이 용적률 최대 500%를 활용할 수 있게 될 경우, 가구수는 기존 주택의 1.3~1.8배 증가한다.

국토부 주택정비과 관계자는 "서울지역 내 정비구역이 지정된 모든 사업장 중 20%가 용적률 500%를 적용받아 사업한다고 가정하면, 재건축은 기존의 1.8배, 재개발은 1.3~1.4배 정도로 가구수가 늘어난다"고 했다.

이어 "대지면적이 5000㎡ 이하로 작은 곳들은 공급효과가 크지 않다고 판단, 모수에서 제외했다"고 덧붙였다.

예컨대 강남구 압구정동 '압구정4구역'(현대8차, 한양3·4·6·7차)이 용적률 500%를 적용받으면 가구수는 기존(1579가구)의 1.8배인 2842.2가구로 증가한다.

3종 일반주거지역에 위치한 압구정4구역은 현재 용적률 299.99%를 적용받아 2030가구 건립이 예정됐다. 용적률이 추가로 상향되면 종후 가구수가 800가구가량 늘어나게 된다.

강남구 대치동 은마아파트의 경우 용적률이 500%까지 올라가면 총 가구수가 1만1954가구로 늘어난다. 용적률 400%만 적용받아도 총 8942가구를 확보할 수 있다. 은마아파트는 현재 4424가구 규모다.

추진위원회 측은 용적률 300%를 적용받아 5930가구 규모로 재건축하자는 입장이다. 일부 주민들은 현행 용적률(250%)을 유지하면서 1대1 재건축을 추진하자고 주장하고 있다.

송파구 잠실동 잠실주공5단지 역시 용적률 500%를 적용받고 40층까지 층수를 완화하면 현재 3930가구에서 1만여 가구 규모로 탈바꿈할 전망이다. 기존 계획대로면 용적률 300%를 적용받아 6400가구 건립이 가능하다.

잠실5단지는 3종 일반주거지역과 준주거지역이 뒤섞여 있어 일부 동의 경우 현재도 50층 건축이 가능하지만, 규제가 풀리면 전체 동을 고층으로 올릴 수 있게 된다.
 

서울 대치동 은마아파트[사진=연합뉴스]

그동안 초고층 정비계획안을 수립했다가 서울시의 퇴짜로 뜻을 이루지 못한 단지들이 상당하다는 점에서, 이번 층수 규제 완화 구상은 상당한 호응을 얻을 것으로 보인다. 강남구 대치동 은마아파트, 압구정동 현대아파트 등이 대표적이다. 은마아파트는 당초 49층 재건축을 추진했지만 35층 룰에 가로막혀 계획을 수정한 바 있다.

다만 일각에서는 주변 단지의 일조권을 침해하면 안 된다는 등 건축법상 규제로 인해 층수 규제 완화의 실효성이 생각보다 크지 않을 거라는 지적도 나왔다.

민병대 신반포21차 조합장은 "층수를 35층에서 50층까지 올린다면 건폐율은 기존 25%에서 15~20% 정도로 낮아져 단지 쾌적성은 더욱 높아질 것"이라면서도 "고층 재건축 때 주변 단지에 미치는 영향도 고려 대상이라서 빛 좋은 개살구가 되지 않을까 싶다"고 했다.