[팩트체크]주거용 금지된 '생숙'…아파트로 용도변경 가능?

신규분양 공고 때 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요’ 문구 명시해야

이미 분양한 생활형 숙박시설에도 적용…"처음부터 불법, '규제틈새 이용' 꼼수 방지"

[국토부 자료]

정부가 최근 '생활형 숙박시설'(레지던스)을 주택 용도로 사용할 수 없도록 하고 이미 분양된 생활형 숙박시설도 주거용 시설로 용도를 변경토록 유도하는 개정안을 냈다. 그러나 일부 수분양자들의 기대처럼 생활형 숙박시설을 아파트나 주상복합으로 용도를 바꾸기는 어려울 전망이다. 

19일 업계에 따르면 국토교통부는 지난 14일 생활형 숙박시설 분양 공고 때 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요’라는 문구를 명시하도록 건축물분양법령 개정을 추진한다고 밝혔다.

이미 분양된 생활형 숙박시설 역시 주택 용도로 사용할 경우 이행강제금을 부과하고, 주택시설로 용도를 변경하도록 유도한다는 방침이다. 또 생활형 숙박시설을 주택으로 사용 가능한 것처럼 광고하는 경우엔 지자체가 해당 사업자를 고발 조치할 수 있다. 

주거용 오피스텔까지 1주택으로 분류하는 등 정부가 고강도 부동산 규제를 내놓으면서 생활형 숙박시설은 시장에서 주택 상품 대체재로 선풍적인 인기를 끌었다. 세금 부담이 적고 개별 등기가 가능해 시세 차익을 누릴 수 있어서다.

또 개인이 임대상품으로 운영할 수 있어 위탁운영사의 파업에 대한 불안감이 없고, 아파트처럼 평면이 설계됐지만 주택 수에 포함되지 않아 새로운 주거용 재테크 상품으로 급부상했다.

그러나 정확하게 말하자면 생활형 숙박시설은 주거시설이 아니다. 생활형 숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔이 결합한 상품으로, 건축물 용도상 숙박시설로 분류된다. 그러나 일부 건설사가 이 시설을 아파트 같은 구조로 짓고 주택 사용이 가능하다는 식으로 광고하면서 논란이 일었다. 특히 이는 관광지가 아닌 도심지에서 주로 발생했다. 

이에 정부는 시장의 혼란을 줄이고 부둥산 규제 틈새를 이용한 투기 꼼수를 차단하기 위해 명확한 내용을 담은 개정안을 냈다. 또 이미 분양받은 생활형 숙박시설 역시 개정안 적용을 받게 했다. 국토부는 당초 생활형 숙박시설의 주택사용이 불법이라는 점에서 소급 적용은 당연하다는 입장이다.

국토부에 따르면 생활형 숙박시설을 주택으로 쓰지 말라는 내용은 그동안의 상세 조항에도 명시돼 있다. 그러나 건설사가 이를 정확하게 명시하고 홍보하지 않았다는 지적이다. 이에 따라 국토부는 수분양자가 원하면 용도 변경을 할 수 있도록 방침을 마련했다. 

한 국토부 관계자는 "기존의 용도 목적대로 숙박형으로 이용하면 문제가 되지 않는다"면서 주거용도로의 사용을 원하는 경우 주거용 오피스텔로의 용도 변경은 가능하다고 했다. 이 경우 건물 한 동이나 한 층 단위로 조정이 이뤄진다.  

반면 생활형 숙박시설을 아파트나 주상복합으로 용도를 변경하기는 어려울 전망이다. 생활형 숙박시설은 건축법으로, 아파트·주상복합 등은 주택법에 따라 지어진다. 건축 기준이 전혀 다르게 적용된다. 

이 때문에 일부 수분양자는 생활형 숙박시설이 아파트나 주상복합이 되면 집값이 오를 수 있다는 기대감을 품고 있지만, 이는 실현될 가능성이 현저히 낮은 셈이다. 또다른 국토부 관계자는 "상업지역에 들어선 건물이 아파트 등 주거용 시설로 전환되긴 쉽지 않다"며 "기준만 맞으면 변경될 수 있겠지만, 가능한 곳이 거의 없다고 알고 있다"고 전했다.

시장에서는 새로운 규제가 시장의 악재로 작용할 가능성이 크다고 전망했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "그동안 생활형 숙박시설은 수익형 부동산으로 활용이 가능하면서도 주택 수에 포함 안 되는 부분이 장점이었는데, 용도 변경은 악재가 될 수 있다"고 전했다. 

건설업계 역시 혼란스러운 모습이다. 규제로 인해 생활형 숙박시설의 공급이 축소될 수 있다는 우려가 나온다. A건설사 관계자는 "정부의 지침에 따라 기존의 호텔식 생활형 숙박시설을 하겠지만, 당분간 혼란은 이어질 전망"이라고 말했다.

B건설사 관계자는 "최근 지자체 등에서 생활형 숙박시설에 대한 불안감, 인허가 지연 등으로 토지작업이 완료된 지역에서 인허가가 안 나는 상황이 많이 발생할 수 있다고 우려된다"면서 "건설업에 일부 침체가 생길 수도 있지 않을까 하는 의견도 있다"고 전했다.