오피스텔 시장 올해 전망은? 초과공급 이슈는 일단락됐지만…

올해 5만7235실 입주 예정…전년比 3만실↓

분양 물량은 줄었지만, 청약 성적은 '글쎄'

[자료=부동산114 제공]

기준금리가 연 0.5%로 역대 최저 수준이지만, 지난해 오피스텔 시장은 초저금리의 수혜를 누리지 못했다.

일반적으로 오피스텔이나 상가처럼 임대 목적의 수익형 부동산은 안정적인 월 수입 덕분에 저금리 시기에는 투자수요가 늘어나는 유형으로 분류된다. 하지만 건설사가 최근 3~4년 동안 공급량을 크게 늘렸고, 정부가 2주택 이상부터 높은 취득세를 부과하면서 틈새상품의 하나로 각광받던 시장이 한풀 꺾인 분위기다.

올해부터 오피스텔 초과공급 이슈는 일단락되지만 시장이 활기를 되찾을지는 조금 더 지켜봐야 한다는 시각이 지배적이다.

10일 부동산114에 따르면 전국 오피스텔 입주물량은 △2018년 8만2948실 △2019년 9만3812실 △2020년 8만4013실 등 3년 연속 가장 많은 수준을 보였다. 초과공급 이슈가 지속되면서 수익률 하락과 공실 우려감도 계속됐다.

올해는 지난해보다 3만실가량 줄어든 5만7235실이 입주할 예정이다. 2022년에는 3만9526실로 더 감소할 전망이다. 초과공급과 관련된 이슈는 올해를 기점으로 일단락될 가능성이 높은 셈이다.

이 때문에 장기간 하락 추세를 보였던 수익률은 현재 수준에서 어느 정도 방어가 가능할 것으로 예상된다. 2010년만 하더라도 6.19%에 달했던 임대수익률은 매년 하락세를 보여 2018년에는 5%대가 무너졌고 지난해는 4.78%를 기록했다.

다만, 수익률이 반전하기까지는 시간이 필요할 전망이다.

지난해 수도권 오피스텔 분양물량은 전년대비 9460실 줄어든 2만4781실을 기록했다. 2년 전인 2018년(5만7676실)과 비교하면 반토막 수준이다. 그러나 이러한 물량 감소에도 불구하고 과거부터 누적된 재고물량이 상당해 청약성적이 저조한 것으로 나타났다.

청약홈 기준 지난해 하반기 수도권에서 오피스텔 단지들의 청약성적을 살펴보면 청약에 나선 18개 단지 중 13개 단지가 청약마감에 실패했다.

오피스텔은 청약통장이 필요 없어 투자수요가 유입된다는 점을 고려하면 실제 계약으로 이어지지 못하는 경우도 상당한 것으로 보인다. 올해 분양물량이 과거보다 줄었음에도 불구하고 상당수가 미분양으로 쌓였을 가능성이 높은 것이다.

이는 최근 들어 정부가 2주택자 이상의 다주택자에 대한 취득세를 중과하면서 주택수에 들어가는 아파텔에 대한 선호도가 과거보다 낮아진 탓으로 풀이된다. 코로나19 감염이 확산되면서 재택근무가 늘어나고 주요 도심의 상가와 사무실의 공실 비율이 늘어났다는 점도 오피스텔이 틈새상품으로의 힘을 발휘하지 못하는 이유 중 하나다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "최근의 주택시장 트렌드를 살펴볼 때 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로만 사무실 수요 쏠림이 예상된다"며 "올해 입주하는 오피스텔 중 이러한 쏠림 현상에 따른 반사이익이 기대되는 단지를 중심으로 공실 없이 연 4~5% 수준의 평균수익률을 기대하는 전략이 유효해 보인다"고 말했다.