“용산은 지금이 가장 싸다” 미군기지 반환 소식에 3.3㎡당 대지지분 1억

6개월 새 2000만원↑…非정비구역 다세대 매수자 몰려

공인 "공공주택 위주 공급에 구축 몸값 계속 높아질 듯"

용산에 다시 투자 바람이 불고 있다. 미군기지 반환 절차에 맞춰 서울에서 가장 큰 공원에다 국제업무지구(정비창 부지)까지, 앞으로 예정된 호재가 가시화되면서다. 특히 향후 공급될 집이 ‘공공주택’ 위주라 기존 민간 아파트와 경쟁이 불가능하다는 점도 집값 상승세에 힘을 보태고 있다.

공인중개사들에 따르면 전용면적 84㎡(공급 34평) 기준 17억원대에 달하는 아파트보다는 재개발 예정지역 다세대 매수 문의가 부쩍 많아진 상황이다.

14일 서울 용산구 용산역~삼각지역 일대 공인중개사들에 따르면, 다세대 기준 대지지분 3.3㎡당 평균가격은 9000만~1억원에 형성돼 있다.

용산역 인근 A공인 대표는 "(대지지분 3.3㎡당 평균가격이) 8000만원대였던 건 6개월 전쯤 얘기"라며 "이제는 찾아볼 수 없다. 최근에 매수 문의가 쏠리면서 가격 상승세가 가파른 상황"이라고 설명했다. 
 

담장으로 막혀 있는 용산공원 부지. [사진 = 김재환 기자]

주요 매수 지역은 현재 재개발구역으로 지정돼 있지 않은 용산구 한강대로46길 11번지 일대다. 역 기준으로는 신용산역에서 삼각지역 인근 ‘한강로~국제빌딩 정비구역’ 사이다.

현재 정비구역으로 지정되지 않은 단계인 만큼 주변 지역과 비교하면 투자금이 대폭 낮다는 점에서 매수 문의가 몰리고 있는 것으로 보인다.

실제로 한강로정비구역의 경우 대지지분 30㎡ 이상 매물 위주라 실투자금은 10억~15억원이 넘는다. 반면 정비구역에서 빠진 곳은 최소 3억원부터 매수 가능한 매물이 있다.

B공인 대표는 “입주권이 나올 최저 기준인 대지지분 5평(약 16.5㎡) 매물 인기가 많다”며 “전세를 끼고 실투자금은 약 3억원”이라고 말했다.

이어 그는 “정비구역으로 지정되기만 해도 상당한 차익이 예상된다”며 “위쪽(한강로정비구역)을 먼저 개발한 후 이쪽을 재개발하는 거라 호재는 시간문제”라고 부연했다.

C공인 대표도 “용산은 지금이 가장 싸다는 말이 가장 적합한 곳”이라며 “서울의 중심부인 데다 앞으로 낙후된 지역이 개발되면서 가치가 계속 높아질 수밖에 없다”고 강조했다.

정부가 용산 정비창과 캠프킴 부지에 약 1만3000가구를 공공주택으로 공급하겠다고 밝힌 점도 호재로 작용했다. 최대 5년 거주의무 및 전매제한 조건을 고려하면 결국 새 집 물량이 시장에 풀리지 않기 때문이다.

B공인 대표는 “용산 일대에 민간과 경쟁할 수 있는 새 집이 대량 공급된다면 집값 조정이 있겠지만, 대부분 분양받으면 팔지 못하는 공공주택이라 구축 몸값은 계속 올라갈 가능성이 크다”고 분석했다.
 

용산역 일대 전경.[사진 = 네이버 항공뷰]

현재 용산역 일대에 예정된 호재는 △GTX(수도권광역급행철도) B 노선 △신분당선 연장선 △용산정비창 국제업무지구 △용산시민공원 등이다.

지하철 1·4·6·신분당선·GTX 환승 역세권이자 서울에서 가장 큰 공원에 한강까지 갖춘 입지로 거듭나는 셈이다. 여기에 용산역 일대 상업 인프라와 재개발 사업 이후 들어설 학교도 있다.