[단독] '남산자락' 약수동346번지, 舊신당10구역과 '결합재개발' 유력

고밀개발 어려운 구릉, 정비구역 해제된 역세권 '윈-윈' 전략

용적률 주는 대신 개발이익 나눠받아...이해관계 조율은 난제

서울시 재개발구역 [사진=연합뉴스]

서울 중구가 관내 얼마 남지 않은 낙후지역을 개발하기 위해 속도를 내고 있다. 사업성이 떨어져 재개발 동력이 크지 않았던 지역과 정비구역 해제 등으로 사업이 표류해온 지역을 묶어 '결합개발'한다는 구상이다.

대상지는 지대가 높아 고밀개발이 어려웠던 남산자락 약수동346번지 일대와 동대문역사문화공원역, 신당역 등이 가까운 옛 '신당10구역'이 유력하다. 신당10구역은 신당동236번지 일대로, 조합이 비대위와 갈등을 겪다 지난 2015년 정비구역이 해제된 곳이다.

2일 중구청에 따르면, 중구는 최근 결합개발 추진 지역으로 약수동346번지 일대와 신당10구역을 유력 검토하고 있다. 정비계획을 마련하기 위해선 타당성조사, 주민의견청취 등 절차를 거쳐야 하는데, 약수동346번지는 타당성조사가 끝나 정비계획 수립 단계에 있다. 신당10구역은 현재 타당성조사 용역이 진행 중이다.

결합개발이란 개별적으로는 개발이 쉽지 않은 두 인접지역을 하나로 묶어 개발하는 방식을 뜻한다. 지형 특성이나 주변 문화재 등으로 고밀개발을 할 수 없는 구역의 용적률을 줄이고, 대신 인근 구역을 고밀도로 개발한다. 용적률을 내준 구역은 반대급부로 용적률을 받은 구역의 개발이익 일부를 가져간다. 개발이익 분담 형태는 입주권 또는 자금 등이다.

중구청 주택과 관계자는 "남산자락 등은 노후화된 건물이 전체의 3분의 2 이상이라 재개발 요건을 갖췄지만 1종주거지역이라 고밀개발이 어렵고 저밀개발을 하자니 사업성이 떨어져 고민이 많았던 곳"이라며 "'짝'을 지어 개발하면 문제를 해결할 수 있을 것으로 보고 있다"고 했다. 또 "옛 신당10구역 등은 고도제한이 없어 융통성 있는 개발이 가능하다"며 "남산자락 약수동346번지 일대와 결합개발을 눈여겨보는 이유"라고 덧붙였다.

이어 "구청에서 정비계획을 세우면 시청에서 도시계획으로 결정해줘야 한다"며 "도시계획은 연말께 그 윤곽이 잡힐 것"이라고 했다.

현재 중구 안에서 재개발이 추진 중인 지역은 신당8구역과 신당9구역 정도다. 나머지는 대부분 개발이 완료됐다. 타당성조사가 진행중인 곳은 신당10구역을 비롯해, 충정로역 일대가 있다. 중구는 서울시 내 다른 자치구 대비 상업지역 비율이 높은 편이어서 도시환경정비사업이 주택재개발보다 활발했던 곳이다.

서울에서 이 같은 결합개발이 추진 중인 곳은 성북2구역-신월곡1구역이 유일하다. 성북2구역과 신월곡1구역 모두 조합설립인가를 획득한 상태며, 사업시행인가 문턱은 아직 넘지 못했다. 

본래 용적률이 600%였던 신월곡1구역은 성북2구역으로부터 80%를 넘겨받았다. 80% 가운데 48.5%에 대한 권리를 성북2구역에 넘겨줘야 한다. 성북2구역은 신월곡1구역 재개발로 발생하는 193가구를 가져오게 되는데, 일부만 가구로 받고 나머지는 금액으로 받을 공산이 크다.

사전분양신청 접수 당시, 성북2구역에서 신월곡1구역으로 입주를 희망하는 가구는 98가구였다. 본분양 신청 때는 이 수가 더 늘어날 확률이 높은데, 입주를 희망하는 조합원의 수가 받을 수 있는 입주권보다 많아지면 갈등이 빚어질 여지도 있다.

중구청 관계자는 "결합개발은 취지 자체는 좋은 사업이지만 이해관계 조정이 힘들다는 점에서 사업이 속도를 내기 어려운 측면도 존재한다"고 했다.