[아주 팩트체크]7억5000만원짜리 정대협 ‘안성 힐링센터’...비싸다? 아니다?

법원 경매 감정평가서, 정부 표준건축비 기준으로 산출

건축비, 토지매입비, 기초공사비, 인허가비, 전기 상하수도 공사비 등 모두 포함해야

정신대문제대책협의회(정대협)가 지난 2013년 위안부 피해자 할머니들을 위해 매입했다가 논란을 빚고 있는 ‘안성 힐링센터’는 과연 얼마짜리일까? 일부 언론에서 주장하는 것처럼 7억5000만원은 지나치게 비싼 것이고 실제로는 뇌물과 리베이트, 부당한 이익이 덧붙여진 액수인 걸까?

본격적인 팩트 확인에 앞서 기본적인 사실부터 정리하기로 했다. 지금까지 언론에 보도된 내용들은 '언론에 보도됐다'고 말하기도 부끄러울 정도로 사실과 다른 경우가 많았다. 기본이 되는 건물면적, 대지면적은 물론 건축비까지 뭐 하나 멀쩡한 것이 없을 정도다.

사실보다 축소되기도 했고 과장되기도 했지만 결과적으로 윤미향 당선자에게 불리한 방향인 경우가 대부분이다. 

△ 대지면적부터 틀린 기사들

대표적인 것이 안성 힐링센터의 대지면적이다. 몇몇 언론은 200평으로, 또 다른 곳은 240평으로 보도했다.

하지만 정확한 팩트는 280평이다.

대부분의 전원주택은 원래 논이나 밭, 들판이나 산 한가운데 들어선다. 길이 따로 있는 것이 아니다. 이런 곳에 집을 지으려면 따로 길을 내야 한다. 통상 전원주택 건축에서는 도로로 사용할 땅까지 사들여야 한다.

도로부지까지 포함한 안성 힐링센터의 대지면적은 280평이다. 이 가운데 도로면적은 40평이다.

건물 연면적도 사실관계가 틀렸다. 안성 힐링센터는 2층짜리 건물이다. 따라서 연면적은 1층과 2층 면적을 합한 것이어야 한다. 자료에 따르면 1층면적은 60평, 2층 면적은 20평으로 모두 80평이다. 이밖에 창고 건물이 7평 따로 있다.

상당수 언론 특히 조중동을 비롯한 보수성향 언론사들이 보도한 60평은 1층 바닥면적만 포함한 것이다. 2층짜리 건물이라는 것을 모르지 않았는데도 2층 면적을 제외한 것은 다분히 고의적으로 볼 수 있다.
 

20대 남성, 서울 동작구 위안부 소녀상 파손 [서울=연합뉴스] 서명곤 기자 = 20일 오전 서울 동작구 흑석동에 있는 평화의 소녀상 얼굴 부분이 파손돼 있다. 경찰에 따르면 이날 오전 6시 45분께 20대 남성 A씨가 소녀상을 돌로 찍어 소녀상 얼굴 부위 등 2곳이 파손됐다

△ 안성 땅값은 얼마... 50만원? 아님 200만원?

사실 건축비를 정확하게 추산하기는 쉽지 않다. 기준에 따라 천차만별이고 공사자재가 무엇인지 공사기간이나 기상 등 자연조건이 어땠는지에 따라 또 차이가 있다.

안성 힐링센터와 관련한 언론보도도 들쭉날쭉하는 건축비와 비슷했다.

건축비를 평당 250만원으로 책정한 곳부터 600만원이라고 주장한 건축업자의 주장까지 무려 2배 이상 차이가 난다. 모두가 부동산 중개업자나 건설업자의 주장을 바탕으로 기사를 쏟아내고 있는데, 지극히 주관적일 뿐만 아니라 고의적 왜곡 가능성까지 엿보였다.

이에 정확한 사실관계 확인을 위해서는 객관적인 기준부터 세울 필요가 있었다.

아주경제는 법원과 정부의 공식발표 자료를 통해 가격을 책정해 보기로 했다. 토지가격은 법원경매 절차에 제출된 감정평가서를 기초로 산정했고. 공사비는 정부가 매년 발표하는 표준공사비를 기준으로 했다.

힐링센터가 거래된 2013년에 비해 토지가격이 올랐을 것이라는 가정도 고려해야 했지만 통상 전원주택, 특히 대지의 가격변동은 크지 않다는 점, 기사에서 인용한 법원 경매사건의 감정평가서 상 실거래 사례도 대부분 2017년 전후에 성사된 거래지만 2020년의 경매에 거의 그대로 적용되고 있다는 점을 감안했다(참고로, 기자 역시 2014년부터 경기도 가평의 전원주택에 살고 있다).

5월 20일 현재 법원 경매정보 사이트에 올라와 있는 경기도 안성지역의 단독주택(전원주택)은 모두 3채.

이 가운데 안성 오두리 소재 대지 995㎡(301평)의 감정평가액은 2억1193만원, 평당 70만원선이다. 이 토지의 가치평가에 참고가 된 인근의 275㎡(약 78평) 규모의 대지 거래가격은 ㎡당 32만1274원으로 평당 106만원에 달했다.

안성 마산리 소재 대지 590㎡(179평)의 감정평가액은 1억4900만원(평당 약 80만원)이다. 이 토지의 가치평가를 위해 참고한 토지 3곳(마산리 2곳, 구수리 1곳)의 거래가격도 평당 76만~84만원선에 형성됐다.

이를 바탕으로 할 때 힐링센터의 토지가격은 각 자료들의 평균선인 80만원선이 현실적으로 가장 타당해 보인다. 이 경우 힐링센터 부지의 구입비용은 2억2400만원 정도가 적당하다

△7억5000으로 같은 건물 지을 수 있나?

건물신축비는 매년 정부가 발표하는 표준건축비를 기준으로 했다. 지난 2013년 기준 정부의 표준 건축비는 ㎡당 166만4000원, 평당 549만1000원 정도다. 이를 기초로 산출한 힐링센터 건물신축비용은 4억4000만원이다.

이 같은 자료를 바탕으로 추산한 안성힐링센터의 총건축비용(=건물신축비용+부지구입비)은 6억6400만원에 달한다.

하지만 여기에는 상·하수도와 전기 인입비용, 건축관련 행정관청의 인허가비용, 특히 임야·농지를 개발할 때 내야 하는 각종 개발부담금은 제외됐다. 이 비용을 포함하면 적어도 2000만~3000만원이 추가된다.

조경비용도 빠졌다. 안성 힐링센터는 연못을 따로 조성해 둘 정도로 조경에 상당한 공을 들였다. 이 정도 조경이면 최소 수천만원에서 억원대의 비용이 들었을 것으로 추산된다. 기초공사비용도 따로 계산해야 한다.

이 모든 요소를 종합할 때 힐링센터 매입비용으로 7억5000만원이면 결코 비싼 수준이 아니다.