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[실전테크]꼬마빌딩 투자 "한남·성수동 이면도로 건물 눈여겨봐야"

강영관 기자입력 : 2020-02-04 07:00
폭 8~12m 곧은 이면도로와 맞닿은 건물 투자가치 높아 30~40대 빌딩 투자자 증가, 트렌드 상권은 지양해야

서울 도심에 위치한 소규모 빌딩 모습. [사진= 아주경제DB]

 
"뜨는 지역에서 뒤늦게 빌딩 투자를 했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 아는 지역부터 공략하는 게 빌딩 투자의 첫걸음입니다."

꼬마빌딩으로 불리는 중소형 빌딩은 주변에서 쉽게 볼 수 있는 지상 3~7층의 상가 건물이나 작은 오피스 건물을 말한다. 공실률만 낮다면 5~6%대의 임대수익률도 가능하다. 지난 몇 년 동안 아파트값이 급등하면서 일반인들도 아파트를 팔거나 대출을 받아 꼬마빌딩에 투자하려는 수요가 크게 증가한 바 있다. 서울 강남권의 일부 꼬마빌딩은 매입가만 100억원에 육박하는 등 인기 투자처로 떠오르고 있다.

부동산 전문가들은 꼬마빌딩 매입 시 대로변보다는 폭 8~12m의 곧은 이면도로에 사람이 더 몰리기 때문에 오가기 쉬운 이면도로와 맞닿은 건물을 눈여겨봐야 한다고 조언했다.
도로 폭이 8m인 경우 차량 1대가 정차된 상황에서 차량의 양방향 소통이 가능하고, 폭이 12m가 되면 양쪽에 차가 한 대씩 주차된 상황에서 차량의 양방향 통행이 가능하다. 서울 핵심 상권으로 평가받는 가로수길의 도로 폭은 12m이다.

또한 전문가들은 상가 주변도로는 곧은 길, 양쪽으로 1층에 상점이 입점 가능한 도로, 차와 사람이 함께 다닐 수 있는 도로를 우수한 조건으로 꼽았다. 오동협 원빌딩 대표는 "주변 도로에 따라 상권이 확연히 달라진다"며 "투자하려는 꼬마빌딩이 한면, 양면, 모서리 순으로 도로에 접한 면적이 넓을수록 좋다"고 말했다.

전문가들은 30~40대가 꼬마빌딩 시장의 주류로 떠오르면서 빌딩 투자 트렌드도 바뀌고 있다고 설명했다. 이상혁 더케이 컨설팅 그룹 상업용부동산센터장은 "30~40대 투자자들은 가격 대비 수익률이 높은 이른바 가성비 있는 지역의 빌딩에 주목하고 있다"며 "2010년만 해도 홍대 주변에서 20억원으로 5층짜리 건물을 살 수 있었는데 2015년엔 40억~50억원으로 훌쩍 뛰었다. 20억~40억원대 가성비 좋은 빌딩을 찾는 투자자들이 한남동과 성수동 등을 두루 살펴보고 있다"고 전했다.

다만 망리단길, 샤로수길 등 트렌드 상권을 쫓아다니는 것은 위험하다고 조언했다. 이 센터장은 "처음 빌딩 투자를 고려한 사람들은 강남이나 가로수길 등 이름 있는 상권에 매물을 찾으려고 한다"며 "이미 떠버린 동네는 가격대가 높아져 있다 보니 가성비 좋은 물건을 찾기 어려운 데다 매물도 거의 없는 편"이라고 지적했다.

또 임차인의 월세를 마냥 올릴 수 없다 보니, 무리한 대출로 빌딩을 샀다가는 낭패를 볼 수 있다고 강조했다. 상가임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권이 10년으로 늘어나면서 임차인 명도가 힘들어졌기 때문이다. 이 센터장은 "현재 들어와 있는 상가의 계약이 얼마나 남았는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"며 "건물주가 원하는 업종인지, 임차인의 성향은 어떤지 등도 유심히 봐야 한다"고 전했다.

오 대표는 빌딩 매입 시 투자 이유를 확실히 해야 한다고 조언했다. 그는 "사공이 많으면 배가 산으로 가듯이 막연하게 빌딩을 매입하려는 생각으로 접근하는 것은 위험하다. 왜 건물을 사려고 하는지, 양도차액을 원하는 건지, 임대수익을 얻으려고 하는 건지 등 기준을 잡는 게 중요하다"고 강조했다.

또한 "자신이 관심을 둔 지역에 발품을 파는 것은 기본 중의 기본"이라며 "팔리는 건물은 이유가 있다. 매각된 꼬마빌딩 실사례를 최소 2~3개월 동안 분석하면서 빌딩을 보는 자신만의 눈을 키워야 한다"고 말했다.

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