고강도 분양가 상한제 회피 방도 찾기 분주…"묘수 잘 안보이네"

김충범 기자입력 : 2019-08-13 17:02
오피스텔 등 수익형 부동산 개발 대안 떠올라…경기 침체에 기대감 그칠수도 '임대 후 분양' 꼼수도 검토 대상…HUG 임대보증 기준 강화로 쉽지 않을 듯

[사진=게티이미지뱅크]

정부가 고강도 '민간택지 분양가 상한제 개선방안'을 내놓자 건설업계가 상황 돌파를 위한 방도 찾기에 분주하다. 

하지만 어느 것 하나 마땅한 카드가 될 수 없어 진퇴양난의 상황에서 고심하고 있다.   

13일 업계에 따르면 건설업체들은 이번 기회에 개발 및 수주 대상으로 아파트 비중을 점차 낮추는 대신 수익형 부동산 비중을 높여 나가겠다는 전략을 세우고 있다. 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 아직은 식지 않고 있다는 판단에 따른 것이다. 

업계는 또 이번에 직격탄을 맞게 된 대규모 재개발·재건축보다는 '소규모 재건축'으로 불리는 가로정비 주택사업, 1대1 재건축 및 리모델링, 공공택지 주택건설 등 사업에도 보다 적극 참여하는 방안을 모색 중이다. 

대형 건설업체의 경우 그간 수익률이 높고 랜드마크 조성 및 브랜드 고급화에 유리한 서울 강남권 등 인기 지역 재건축·재개발 사업에 중점을 둬 왔다.

그러나 민간택지 분양가 상한제 확대 적용으로 주택사업 패러다임이 일대 전환 시기를 맞을 것으로 전망되면서 새로운 미래 먹거리를 찾아 나서고 있는 것이다.        

분양가 상한제로 일반분양가가 당초 기대했던 목표치를 밑돌아 조합원 부담이 커질 것으로 예상되는 재건축 단지들은 '임대 후 분양' 추진도 검토 중이다.

문제는 이런 대안들이 건설업계의 과거 영화를 가져다주기 어렵다는 점이다.

경기 하강 기조가 뚜렷하고 규제 강도가 갈수록 세지면서 주택 등 분양시장이 당분간 위축될 수밖에 없기 때문이다.  

전문가들은 "이제 대형 업체로서의 자존심을 떠나 어떤 대안도 지난날 대규모 재개발·재건축 사업에서 누린 높은 수익률을 보장할 수 없다"며 "경쟁은 더욱 치열해지고 이 경쟁에서 대형 업체의 프리미엄도 갖기 어렵다"고 입을 모았다.
   
업계와 전문가들은 최근 실물경기 침체, 저금리 기조 등 요인으로 유동자금이 끊임없이 부동산 시장으로 유입되고 있다는 점에서 이번 정부의 규제망을 피할 수 있는 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 인기가 상대적으로 높아질 것으로 내다보고 있다.

그뿐만 아니라 인기 지역이면서도 투기과열지구로 지정돼 있지 않은 경기 수원 광교, 용인 수지 등 일대와 민간택지 상한제 지정으로 오히려 장점이 부각되고 있는 공공택지로 눈을 돌리는 사례도 증가할 전망이다.

실제로 김현미 국토교통부 장관이 분양가 상한제 도입을 언급한 이후 공급된 오피스텔 사업장 2곳은 모두 양호한 청약 성적을 거뒀다.

이달 1일 '브라이튼 여의도'는 849실 모집에 평균 26.4대1의 높은 청약 경쟁률을 기록했고, 지난달 31일 '서울 양원지구 동원베네스트'도 302실 모집에 323명이 청약하며 모집 정원을 넘겼다.

민간택지 분양가 상한제가 오는 10월부터 시행 예정인 점을 감안하면, 오피스텔 가치는 더욱 높아질 것으로 보인다. 이번 대책과 무관하면서도 아파트를 대체할 수 있는 주거 상품군인 데다, 저금리 시대에 안정적 수익 획득을 원하는 중장년층에게도 안성맞춤인 수익형 상품이기 때문이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "상한제 시행 이후 신규 분양 물량이 급격히 감소할 가능성이 높아졌다"며 "신규 주거 상품에 대한 선호도가 이어지고 있는 만큼, 입지 경쟁력을 갖춘 오피스텔이라면 충분히 청약자들이 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.

투기과열지구에 해당되지 않는 수원 광교, 용인 수지, 인천, 대구, 대전, 광주 등 일부 인기 지역도 대안 투자처로 떠오르고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 민간택지 분양가 상한제를 투기과열지구로 한정했다는 것은 가격 불안 진원지만을 정말하게 겨냥하겠다는 의도"라며 "물론 투기과열지구로의 쏠림 현상은 여전히 이어지겠만 광교, 수지 등 투기과열지구로 지정되지 않으면서도 조정지역에 속하거나, 투기과열지구와 인접한 일부 '옐로 칩' 지역들이 대체 투자처로 부각될 가능성이 있다"고 설명했다.

한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공택지도 상한제 여파로 인기가 더욱 높아질 것으로 전망된다. 건설업계에 따르면 지난 12일 경기 화성 동탄2신도시 공동주택용지 A-59블록 1필지 추첨분양 신청에는 무려 182개 업체가 몰리며 182대1의 경쟁률을 기록했다.

또 지난 5월 LH가 분양한 경기 양주 회천지구 A19·20블록과 A22블록 공동주택용지도 수도권 외곽에 있음에도 불구, 각각 153대1, 151대1의 경쟁률을 나타냈다.

공공택지는 현재도 분양가 상한제가 적용되고 있다. 하지만 공공택지는 LH 택지 분양가가 토지비로 전액 인정되고, 기간 이자까지 가산돼 상한제 시행 이후 리스크가 커진 민간택지보다 건설사들이 진입하기에 오히려 낫다는 평이 나온다.

한편 '임대 후 분양'은 분양가 상한제가 적용되지는 않지만, 건설사와 조합이 상한제 돌파구로 활용하기엔 무리가 있는 것으로 나타났다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택도시보증공사(HUG)의 임대보증 기준 강화 장치가 마련돼 있고 고가 분양일 경우 보증도 거절될 수 있어, 사실상 건설사들의 임대 후 분양 전환은 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
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