역전세난에 깡통전세 걱정…"세입자들, 전세보증 상품 가입 안전"

지방 중심으로 깡통주택·깡통전세 우려 커져

주택 가격 대비 부채비율 잘 살펴야

서울 강북권 일대 공인중개업소 모습. [사진=아주경제 DB]

'역(逆)전세난' 공포가 밀려오고 있다. 서울·수도권 집값과 전셋값이 동반 하락하면서 올 여름 전세시장 대란이 우려된다. 이에 집주인과 세입자 모두 전세 보증금 반환과 관련한 리스크를 떠안게 됐다. 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비해 전세보증금반환보증 상품에 가입하는 것이 안전하다고 전문가들은 조언한다.

역전세난은 전셋값이 하락하면서 집주인이 세입자를 구하지 못해 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말한다. 새로 집을 구하는 사람에게는 전셋값 하락이 반길 일이지만, 기존 세입자들은 계약 만료 시점이 다가올수록 불안해질 수밖에 없다. 역전세난이 심화되면 이는 곧 매맷값 하락으로 이어지고, 결국 집값과 전셋값이 동반 하락하면서 이른바 '깡통주택'이 나오게 된다.

여기서 깡통주택이란 매맷값이 하락하면서 전세금과 대출금을 합한 금액이 시세보다 비싸지는 현상을 의미한다. 즉 집을 팔아도 합산 금액을 갚지 못하게 되는 것이다. 깡통전세는 깡통주택에서 파생돼 전세 재계약이나 경매 시 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상태를 일컫는다.

이 같은 역전세난 우려가 지방을 중심으로 번지고 있다.

한국감정원에 따르면 올해 1월 말 기준 전국 17개 광역시.도 아파트 가운데 11개 지역의 전셋값이 2년 전인 2017년 1월보다 떨어진 것으로 조사됐다. 특히 울산 아파트 전셋값이 -13.63%로 가장 많이 떨어졌다.

경남 역시 같은 기간 전셋값이 11.29% 하락했고, 거제는 무려 34.98%의 낙폭을 보였다. 조선업 불황 등이 전세수요감소에 영향을 미쳤다는 분석이다. 경북(-8.10%)·충남(-7.08%)·세종(-5.47%)·충북(-4.01%)·제주(-3.71%)·강원(-2.62%)·부산(-2.36%) 등도 일제히 하락했다.

수도권도 불안하긴 마찬가지다. 경기와 인천 각각 2년 전보다 3.6%, 0.26% 전셋값이 내렸다. 서울 전셋값은 예외적으로 1.78% 높지만 강남4구만 놓고 보면 2년 전보다 0.82% 낮아졌다.

이에 전문가들은 세입자들에게 전세보증금반환보증(전세보증보험) 가입을 추천한다. 계약 종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 못하면 보증보험회사가 세입자와 약정한 날에 보증금을 반환해주고, 임대인에게 구상권을 행사하는 구조다. 다만 주택 가격이 서울.수도권은 7억원, 그외 지역은 5억원 이하여야 한다.

상품 가입을 원치 않을 경우에는 주택 가격 대비 부채비율을 주의 깊게 살펴봐야 한다. 일반적으로 70~80% 수준이 기준이다. 만약 최악의 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 막무가내로 나온다면 소송을 통해 주택을 경매로 넘기는 방법이 있다.

김은진 부동산114 리서치센터장은 "정부 규제로 매맷값이 약세를 보이는 가운데 역전세난이 지속되면 집값 하락세가 더욱 가속화될 것"이라며 "깡통주택·깡통전세 등에 따른 대출 부실화 가능성에 유의해야 한다"고 말했다.