美금리인상, 홍콩 부동산시장 10년 랠리 제동거나

HKMA, 美금리인상·달러강세에 시장 개입…모기지 금리 상승 압력

中 부동산 투기 규제 홍콩 자금 유입 '뚝'…전문가들, 내년 조정 경고

홍콩의 한 아파트[사진=아이클릭아트]

천장 모르게 치솟던 홍콩 집값이 금리인상이라는 복병을 만났다. 전문가들 사이에서는 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 금리인상 탓에 지난 10년간 이어진 홍콩 집값 상승세가 내년엔 꺾일 수 있다는 관측이 나온다.

파이낸셜타임스(FT)는 16일(현지시간) 금리 상승이 세계에서 가장 비싼 부동산시장인 홍콩을 위협하고 있다고 보도했다. 모기지(주택담보대출) 금리가 올라 지난 10년간 부풀어오른 주택가격 거품이 마침내 빠질 수 있다는 것이다.

금리상승 압력은 미국에서 비롯됐다. 연준의 금리인상이 달러 값을 띄어올리면서 홍콩 통화당국을 긴장시켰다. 홍콩 중앙은행격인 홍콩금융관리국(HKMA)은 이번주 지난 5월 이후 처음으로 시장에 개입해 홍콩달러를 매입했다. 고정환율(페그)로 묶인 환율을 방어하기 위한 조치다. 홍콩은 1983년부터 '1달러=7.8홍콩달러'의 고정환율을 써왔다. 달러값이 오르면 홍콩달러를 사들여야 이를 유지할 수 있다.

전문가들은 연준이 금리를 더 올리면 HKMA의 추가 개입이 불가피하다고 본다. 이는 결국 현지 은행간 대출금리를 높여 이에 연동된 모기지 금리를 끌어올릴 수 있다는 설명이다.

FT는 아직 파장이 미미하지만, 전문가들은 내년 홍콩 부동산시장 전망을 전처럼 낙관하지 않는다고 전했다. 홍콩 주택가격은 올해 두 자릿수 이상 올라 10.9㎡(약 3.3평)당 평균 228만 홍콩달러(약 3억2700만 원)에 이른다. 

일본 투자은행 노무라는 최신 투자노트에서 "홍콩은 과거 금융위기를 촉발한 전형적인 증상을 갖고 있다"고 지적했다. 과대평가된 부동산시장, 높은 수준의 부채 탓에 연준의 금리인상에 취약할 수밖에 없다는 얘기다.

HSBC를 비롯한 홍콩 내 대형은행 상당수는 이미 지난주에 신규 모기지 금리를 인상했다. 노무라는 모기지 금리가 더 오르면 홍콩 부동산시장이 내년에 완만한 조정을 겪을 수 있다고 내다봤다.

홍콩 부동산시장은 아직 반응하지 않고 있지만, 증시에서는 헨더슨랜드디벨롭먼트가 올 들어 12% 가까이 내리는 등 홍콩 부동산개발업체들의 주가 하락세가 뚜렷하다. 홍콩 정부가 지난 6월 투기를 막고 주택공급량을 늘리기 위해 빈 집에 세금을 물리겠다고 나선 것도 악재로 작용했다.

전문가들은 부동산시장 냉각이 홍콩 경제 전반에 충격을 줄 수 있다고 경고한다. 롭 수바라만 노무라 수석 이코노미스트는 "(부동산은) 홍콩 경제에 매우 중요한 부분"이라며 "충격이 꽤 클 수 있다"고 말했다. 그는 건설과 부동산서비스 등이 홍콩 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중이 10%에 이른다고 설명했다.

부동산서비스업체 컬리어스인터내셔널은 중국 자본 유입세가 둔화한 것도 홍콩 부동산시장에 악재로 작용하고 있다고 지적했다. 지난해 홍콩 부동산시장에 들어온 중국 자본은 70억 달러(약 7조9000억 원)에 달했지만 올 상반기에는 8억3500만 달러에 그쳤다. 테런스 탕 컬리어스인터내셔널 아시아 이사는 중국 정부가 부동산, 특히 주택 부문에 대한 투기를 막고 있다며, 홍콩 부동산개발업계도 이에 따른 영향을 받고 있다고 말했다.

FT는 홍콩 부동산시장 비관론자들이 지난 10년간 실망했지만, 중국의 성장둔화와 달러 강세로 내년엔 상황이 바뀔 수 있다고 경고했다.