[부동산 정책 대토론] 공급대책 쏟아냈지만 첫삽은 더디다…'병목 해소'가 관건

김윤덕 국토교통부 장관 주재로 주택공급 확대방안 경청 토론회가 개최됐다. [사진=국토교통부]

정부가 주택공급 확대를 강조하고 있지만 현장에서는 실제 착공으로 넘어가는 과정이 여전히 막혀 있다는 지적이 쏟아졌다. 특히 담보인정비율(LTV) 규제, 이주비 대출, 공사비 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달, 건축규제 완화가 핵심 병목으로 지목됐다.
 
14일 열린 국토교통부 주택공급 토론회에서 발제를 맡은 진미윤 명지대 부동산학과 교수는 공급정책을 ‘파이프라인’ 관점에서 봐야 한다고 강조했다. 진 교수는 “인허가, 착공, 분양, 준공, 입주가 순환해야 하지만 현재는 착공 단계에서 병목이 발생하고 있다”고 짚었다.
 
그는 “주택 공급은 인허가나 착공 같은 개별 지표보다 흐름이 중요하다”며 “인허가를 받았는데 착공으로 가지 못하는 상황을 큰 흐름에서 봐야 한다”고 말했다. 이어 “금융과 세제 지원은 필요하지만 시장 기대심리를 자극하지 않도록 정교하게 설계해야 한다”고 지적했다.
 
가장 직접적인 쟁점은 대출 규제였다. 비아파트와 정비사업 현장에서는 LTV 규제가 공급을 막는 요인으로 거론됐다. 규제지역에서 주택매매업자와 임대사업자 LTV가 사실상 막히면서 신축 판매업자들이 토지 매입과 사업 추진에 어려움을 겪고 있다는 지적이다.

정비사업에서도 대출 규제가 속도를 늦추는 요인으로 지목됐다. 재건축·재개발 사업은 기존 거주자의 이주가 끝나야 철거와 착공이 가능한데, 이주비 대출이 줄어들면 사업 일정이 곧바로 밀릴 수밖에 없다는 설명이다.
 
신길 도심공공주택복합사업 관계자는 “도심 정비사업은 기존 거주자 이주가 끝나야 철거하고 착공도 가능하다”며 “이주하려면 전세금과 세입자 보증금 반환 자금이 필요하지만 실제로 이주비 대출을 해주겠다는 금융기관이 없어 사업 지연 위기에 놓여 있다”고 말했다.
 
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원도 “사업장이 멈춘 이유는 LTV가 굉장히 축소돼서 대출 제약이 크기 때문”이라며 “비아파트에 대한 기금과 보증 상품을 정부에서 만들어 주겠다고 했지만 아직 없는 상태이기 때문에 조속히 만들어질 필요가 있다”고 말했다.
 
정비사업 공사비와 사업성도 병목현상을 키운 요인으로 꼽혔다. 공사비가 급등하면서 조합원 분담금이 커지고, 임대주택 비율과 공공기여 부담이 사업성을 떨어뜨린다는 지적이 이어졌다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울 주택 중 노후주택 비중이 49.8% 정도이고 노원·강북 등 외곽 지역은 60%대까지 높다”며 “정비사업은 주택공급뿐 아니라 주거문화 개선과 자산 활용 측면에서도 중요하다”고 말했다.
 
김 전문위원은 “서울에서 정비사업으로 추진되는 단지는 많지만 실제 시공에 들어간 곳은 일부에 그친다”며 “핵심 요인은 사업성”이라고 진단했다.
 
한편 공공택지와 도심 유휴부지 활용도 착공 전환의 핵심 과제로 제시됐다. 박천규 국토연구원 본부장은 “도심 내 저이용 부지를 빨리 확보해야 한다”며 “준공업지역 등에서 용도 전환과 밀도 조정이 필요하다”고 말했다. 그는 “기존 정비사업과 신규 택지 외에 도심 저이용 부지를 활용하는 ‘제3의 공급축’을 만들어야 한다”고 제안했다.